25 Апреля 2018
$56.8
70.53
16+

PDA-версия PDF-версия Аудиоверсия

К началу
Новости дня
История 22.12.2011

Такая доля

Фотограф: Ольга Моисеева

Как грамотно приобрести жилье по договору долевого строительства.

Рынок недвижимости в Тверской области вновь оживился. Люди потихоньку стали выбираться из кризиса и вновь решаются брать ипотеку или заключать договоры долевого участия в строительстве. Последнее всегда считалось мероприятием рискованным, к тому же многие полагают, что дольщики в отличие от обычных покупателей квартир не могут оформить ипотеку, не имеют права участвовать в социальных программах и получать налоговый вычет. Но это не так, просто нужно все сделать правильно. Об этом мы беседуем с исполняющей обязанности начальника отдела государственной регистрации по городу Твери Управления Росреестра по Тверской области Жанной Тевзадзе.

– Жанна Тагировна, начнем с самого начала: на что дольщику следует обратить внимание?

– Согласно ФЗ «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом участии), застройщик должен получить разрешение на строительство, представить проектную документацию и зарегистрировать право собственности на земельный участок, предоставленный под строительство. Впрочем, участок может быть и арендован – тогда застройщик должен иметь соответствующий договор аренды. 

Имеет смысл поинтересоваться, оформлено ли все это надлежащим образом. Если да, то застройщик вправе привлекать средства участников долевого строительства. Единственной правовой формой, на основании которой можно привлекать эти средства, является договор участия в долевом строительстве. Суть договора такова: застройщик обязуется построить многоквартирный дом, а после получения разрешения на ввод в эксплуатацию данного объекта передать его участнику долевого строительства. Участник же долевого строительства обязуется выплатить обусловленную договором цену и принять данный объект. После исполнения обязательств у него возникает право собственности на жилое помещение. В этом договоре обязательно должен быть определен конкретный объект, подлежащий передаче, в соответствии с проектной документацией (то есть не абстрактная «двухкомнатная квартира», а конкретная квартира в конкретном доме).

Также должны быть указаны срок ее передачи участнику долевого строительства, цена, сроки и порядок уплаты. И – обратите внимание – гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии в договоре этих условий он считается незаключенным. 

Если же застройщик привлекает средства дольщиков, не имея на это права (то есть без соблюдения положений Закона о долевом участии), дольщик может потребовать немедленного возврата денег, а также уплаты процентов в двойном размере на сумму этих средств и сверх того возмещения причиненных убытков (статья 395 Гражданского кодекса РФ).

Передать квартиру дольщику можно только после того, как застройщик получит в установленном порядке разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Передаточный акт подписывают обе стороны: застройщик и дольщик. Основанием для государственной регистрации права собственности служат оба этих документа – передаточный акт и разрешение на ввод в эксплуатацию.

– А если человек передумал приобретать эту квартиру? 

– Участник долевого строительства может переуступить право требования по договору иному лицу. Это допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.

– А что делать, если при заключении договора все правила были соблюдены, но дом в срок не сдали? 

– Ответственность за передачу объекта долевого строительства в установленные сроки несет застройщик. Он обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Этот срок должен быть единым для всех дольщиков, приобретающих квартиры в этом доме. Если он нарушается, застройщик обязан уплатить неустойку за каждый день просрочки. Если же строительство не может быть завершено в срок по объективным причинам, застройщик обязан уведомить об этом дольщиков и предложить им изменить договор не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока.

– Порой различные инстанции по-разному оценивают долевое участие в строительстве – то как приобретение жилья, а то и как покупку ценной бумаги или инвестицию. Так, в редакцию обратилась семья Ивановых. Они приобрели квартиру в Твери по договору долевого участия в строительстве, являются совладельцами – по 1/2 квартиры в собственности у каждого из супругов. Затем оба обратились в налоговую службу, чтобы оформить вычет на приобретение жилья. Зарегистрированы муж и жена в разных районах, так что заявления рассматривали разные территориальные налоговые органы. Жене вычет на приобретение жилья предоставили. А мужу отказали, мотивируя тем, что он, оказывается, не квартиру покупал, а инвестировал деньги в строительство. Хотя квартира одна и та же. Так чем же все-таки является долевое участие в строительстве – инвестицией или приобретением жилья?

– В таких вопросах определяющим фактором является право собственности на построенный объект. Если объект целиком оформляется в собственность одного лица, то Закон об участии в долевом строительстве не применяется и следует руководствоваться инвестиционным законодательством. А если помещения по окончании строительства передаются нескольким собственникам, участвовавшим в его финансировании, – это уже долевое участие. К тому же договор об участии в долевом строительстве возникает, когда гражданин или юридическое лицо вносит денежные средства для строительства помещений. Это могут быть как жилые, так и нежилые помещения. Если предметом договора строительства является дом в целом либо объекты производственного значения, то речь может идти уже об инвестиционном договоре. А если, к примеру, квартира как объект гражданских прав – это долевое участие в строительстве жилья.

– Долевое участие обычно подразумевает оплату квартиры по частям. Но это все же солидные суммы. Возможно ли взять ипотеку на долевое участие в строительстве?

– Да. В соответствии со статьей 2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства. А статья 6 того же закона гласит: правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства.

– Другой вопрос, интересующий многих будущих новоселов: можно ли использовать для выплаты взносов по договору средства материнского капитала? 

– Согласно статье 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», материнский капитал может направляться на приобретение (строительство) жилья, которое осуществляется посредством любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (например, участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах). Направить деньги на строительство жилья можно в том числе и с помощью договора долевого строительства. А если дольщики брали ипотеку, то на погашение ипотечного кредита.

– Сегодня многие семьи приобретают жилье по целевым программам. Условия этих программ зачастую требуют, чтобы жилье регистрировалось на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей. Значит ли это, что участие в долевом строительстве и в программе обеспечения жильем молодых семей несовместимо? Ведь договор заключают родители, обязательства на себя берут они же… Как им потом выделить доли детям? 

– Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей. Сделки от имени несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, могут совершать их родители. Таким образом, дети вполне могут быть участниками долевого строительства: родители могут заключить договор, в том числе и от их имени, а впоследствии оформить на них долю в праве собственности.

И, конечно, следует помнить: вкладывая немалые средства в строительство своей квартиры, будьте предельно внимательны. Тщательно изучайте все документы, если что-то непонятно – проконсультируйтесь со специалистами и ставьте свою подпись под договором только в том случае, если его смысл вам полностью ясен.
Автор: Маргарита ВАСИЛЬЕВА
66

Возврат к списку

В "Старом парке" Твери состоялся масштабный субботник
21 апреля мероприятие прошло на территории Тверского областного ДК "Пролетарка".
21.04.201815:05
Больше фоторепортажей
В этом году только в столице Верхневолжья он собрал более 28 тысяч человек, а в целом в Тверской области в ряды полка влились более 79 тысяч наших земляков. Акция «Бессмертный полк» прошла в Твери третий раз подряд.
09.05.201719:02
Больше видео

Архив новостей
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
26 27 28 29 30 31 1
2 3 4 5 6 7 8
9 10 11 12 13 14 15
16 17 18 19 20 21 22
23 24 25 26 27 28 29
30 1 2 3 4 5 6
Новости из районов
Предложить новость