24 Апреля 2018
$56.8
70.53
16+

PDA-версия PDF-версия Аудиоверсия

К началу
Новости дня
Экономика 01.06.2010

Ох ты, доля, моя доля…

Вроде моя доля, а вроде и не моя. Моя, потому что точно в срок я честно внес за нее все деньги. А не моя, так как мечта о новой квартире остается розовым миражом. До сих пор обитаю в съемных углах, вместо того чтобы уже несколько лет назад расположиться в собственных уютных апартаментах.

Вроде моя доля, а вроде и не моя. Моя, потому что точно в срок я честно внес за нее все деньги. А не моя, так как мечта о новой квартире остается розовым миражом. До сих пор обитаю в съемных углах, вместо того чтобы уже несколько лет назад расположиться в собственных уютных апартаментах.

К сожалению, среди тверитян сегодня немало тех, кто готов подписаться под этой тирадой в жанре «крик души». В 2003 году со строительной компанией был заключен «Договор о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: г. Тверь, Комсомольский пр-т, д. 11, корп. 1». Согласно ему, дольщик принимает участие в строительстве в части финансирования. Что он и делал добросовестно. Заказчик же осуществляет ввод объекта в эксплуатацию в третьем квартале 2004 года. После чего передает дольщику квартиру в собственность. С тех пор прошло много лет. Необходимые десятки тысяч долларов США, отданные заказчику, обесценились. Срок сдачи дома постоянно менялся, причем об этом ни разу не уведомляли дольщика. Март 2007 года был очередным рубежом, за который по традиции переступили. Терпение дольщика готово было лопнуть. Однако не лопнуло до сих пор. На его робкие требования представители строительной компании уверенно заявляют, что могут вернуть выплаченную им когда-то сумму. Но с той суммой уже невозможно подыскать достойный вариант на жилищном рынке. В пункте 4.3. договора сказано: «В случае неисполнения Заказчиком обязательств, предусмотренных пунктами Договора, им выплачивается Дольщику неустойка в размере 0.01% от суммы Договора за каждый день просрочки». Произведем нехитрый расчет: за день просрочки, если руководствоваться предложенной схемой исчисления, набегает приблизительно 53 рубля, дней этих – уже около 900. Произведение этих множителей немногим меньше 50 тысяч. Не так много в свете сегодняшних цен на жилье. Но почему-то законное желание дольщика возместить ущерб не встречает понимания у заказчика, а угрозы по поводу грядущих судебных разбирательств не пугают. «Обращайтесь в суд, и сами увидите, что получите», – смеются они в ответ.

Откуда такая самоуверенность? Объяснением такой солидной просрочки для строителей служит то, что предприниматели, чей магазин должен быть в доме, расторгли договор. Но это ведь проблемы не дольщика, а застройщика. В договоре есть пункт: «Наступление обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), которые стороны не могли ни предвидеть, ни предотвратить, освобождает стороны от ответственности за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязательств по Договору. Обстоятельствами непреодолимой силы являются пожары, наводнения, иные стихийные бедствия, изменения действующего законодательства, влияющие на исполнение обязательств сторон. Сторона, выполнению обязательств которой препятствуют форс-мажорные обязательства, обязана в 3-дневный срок письменно известить другую сторону о наступлении такиx обстоятельств. В случае длительного срока действия форс-мажорных обстоятельств стороны могут отказаться от исполнения обязательств по Договору. Вопросы компенсации затрат и возмещения убытков, иные взаимные претензии решаются сторонами в соответствии с п.6.1. настоящего Договора». Любопытствуем, о чем говорит этот пункт: «Споры и разногласия, возникающие между сторонами при исполнении обязательств по Настоящему договору, разрешаются путем переговоров. При недостижении согласия по спорным вопросам каждая из сторон вправе обратиться в суд».

Юридическая служба «ТЖ», изучив договор, пришла к выводу: необходимо подавать в суд. В договоре оговорен срок сдачи объекта, размеры неустойки в случае неисполнения обязательств. Никаких природных катаклизмов в той части Твери за это время не произошло, и дольщик не был о них предупрежден (как того требует договор). Изменения в законодательстве не повлияли на исполнение обязательств сторон. И нет никаких причин терпеливо прощать и безропотно ждать. Можно написать заявление в прокуратуру, управление Роспотребнадзора по Тверской области. В суде рассмотрение подобного дела по закону о защите прав потребителей не облагается госпошлиной. Кроме того, можно приложить требование о возмещении понесенного ущерба за эти годы, например, при съеме квартиры (естественно, конкретная сумма должна документально подтверждаться). И лучше, если в суд обратится не один пострадавший, а группа товарищей-дольщиков. Так как информация о будущих соседях засекречена строительной компанией, мы предлагаем дольщикам этого долгостроя найти друг друга через нашу газету и совместными усилиями восстановить справедливость. По телефону 34 31 44 ждут ваших звонков.

Настольная книга – закон

За более общими разъяснениями мы обратились в управление Роспотребнадзора по Тверской области. И вот что услышали.

Спешка вредна почти для любого дела. А уж в выборе строительной компании, которой хотите доверить возвести для вас дом, она, спешка, совершенно неуместна. На кон ставятся большие деньги и перспектива уютного домашнего очага. Не стоит беспечно полагаться на чью-то добросовестность и думать, что все будут действовать исключительно в ваших интересах. Поэтому необходимо не жалеть времени и сил и наводить справки об умельцах. По знакомым и друзьям. И в самой компании вам должны все рассказать о себе: сколько лет в деле (понятно, что новички заставляют насторожиться), сколько введенных объектов за плечами, какие конкретно и где находятся. Любопытно будет поглядеть на них воочию, поговорить с жильцами и оценить мастерство строителей.

Часто договоры с дольщиками заключают посреднические организации. В таком случае именно они берут на себя ответственность перед потребителем. Сотрудники Роспотребнадзора рекомендовали бы обращаться к самим строителям, хотя добросовестное посредничество тоже имеет право на существование. В любом случае клиенту должна быть представлена исчерпывающая информация. По закону о защите прав потребителей, поскольку клиент не обладает специальными знаниями, наглядная информация должна в избытке восполнять пробелы в понимании происходящего. Другое дело, хочет ли он вникать и изучать ее.

Благоразумно предварительно взять проект договора домой и внимательно изучить его, возможно, обратиться за консультацией. В том числе и в управление Роспотребнадзора. Изучение закона в данном случае крайне необходимо. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями от 18 июля, 16 октября 2006 г.) небольшой по размеру и доступно написан. А главное, в нем отражены все касающиеся вас моменты, а также устанавливаются гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Например, статьей 3 закрепляется право на привлечение денежных средств дольщиков для строительства многоквартирного дома. Оно возникает только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, представления проектной декларации и госрегистрации застройщиком права собственности на земельный участок (ст. 3). Ранее же были такие случаи, в частности в Твери, когда компания строила на земельном участке, не оформленном должным образом. И когда дом уже стоял, перенести его в другое место не представлялось возможным, вопрос о земле становился камнем преткновения.

Договор дороже денег

Статья 4 ФЗ посвящена тому самому документу, на основании которого строятся отношения и дом. Понятно, что застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими или не своими силами создать объект и передать его участнику долевого строительства. Тот в свою очередь обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект в свое пользование.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Кто именно занимается регистрацией, в законе не прописано. Если это не оговорено в договоре, данная обязанность ложится на организацию-застройщика. Для регистрации собирается пакет необходимых документов, который тщательно изучается регистрирующими органами. Несколько лет назад в Твери приобрели известность случаи, когда одну и ту же квартиру продавали разным дольщикам. Теперь, если договор прошел регистрацию, такое невозможно, так как каждая квартира на учете.

В части 4 перечислено то, что должен содержать договор:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре этих условий он считается незаключенным.

Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик. Обратите внимание: ни о каких форс-мажорных обстоятельствах, освобождающих стороны от ответственности, речи в законе нет.

Управление Роспотребнадзора по Тверской области в прошлом году проанализировало 32 договора долевого участия в строительстве жилья. В результате были выявлены многочисленные нарушения законодательства о защите прав потребителей. Например, в 94% проанализированных договоров были включены условия, ущемляющие установленные законодательством права потребителя. Практически во всех договорах дольщикам не представлялась необходимая и достоверная информация, в том числе не включались все существенные условия. Такие, как конкретный срок передачи застройщиком объекта долевого строительства потребителю; гарантийный срок на объект долевого строительства, или он устанавливался меньше законной продолжительности и другие условия (ч. 4 ст. 4 ФЗ-214 и ст. 432 Гражданского кодекса РФ).

Имеют место случаи, когда договоры не регистрируются в установленном порядке. В настоящее время в управлении Федеральной регистрационной службы по Тверской области зарегистрировано только 208 договоров долевого участия потребителей, заключенных с 13 организациями.

Как правило, строительные организации предлагают только один вариант договора – о долевом участии в строительстве жилья, и в результате у потребителя нет права выбора формы договора: долевого участия, строительного подряда, купли-продажи жилья.

В большинстве договоров не указываются критерии качества выполняемых работ и не предусмотрен механизм устранения недостатков построенного жилья (94% договоров).

А в 21% договоров ответственность подрядчика за ненадлежащее исполнение условий договора минимальная.

Цена вопроса

Статья 5 посвящена цене договора. По соглашению сторон, которое должно быть оформлено письменно, она может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Однако печальная практика показывает, что и при отсутствии в договоре условий и порядка изменения цены некоторые застройщики неправомерно, в одностороннем порядке, увеличивают ее, хотя права на это не имеют.

Дольщики в основном трепетно соблюдают режим внесения платежей, установленный договором, так как не хотят платить пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. А в случае если просрочка более трех месяцев, это является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

Крайний срок

Именно о нем, этом крайнем сроке, становящемся иногда бескрайним, – статья 6.

Итак, застройщик обязан передать участнику долевого строительства возведенный объект не позднее срока, который предусмотрен договором. И сделать это одновременно для всех дольщиков одного дома или отдельной блок-секции многоквартирного дома.

В случае нарушения срока передачи начинает расти неустойка – одна трехсотая ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, то пени уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Конечно, в законе предусмотрены случаи, когда строительство не может быть завершено вовремя. Тогда застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Такое изменение осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.

К сожалению, необоснованный перенос застройщиками сроков завершения строительства жилья, в результате чего нарушается п.1 ст. 27 Закона РФ «О защите прав потребителей», не такая уж редкость.

Гарантии качества

Есть условия договора, требования технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иные обязательные требования. И строящийся объект должен соответствовать всем им. Если же нет – статья 7 дает право дольщику потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо соразмерного уменьшения цены договора, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков. Если же все эти требования не приводят к ликвидации недостатков, то участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Отсчет времени идет со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Сотрудники Роспотребнадзора свидетельствуют, что неудовлетворительное качество выполненных работ и нежелание строительных организаций безвозмездно устранять имеющиеся недостатки в добровольном порядке имеют место быть в тверской практике. В таком случае вопрос может решаться в суде, а необходимую экспертизу оплачивает изначально строительная компания. Если же суд признает проигравшим потребителя, тот должен возместить выигравшей стороне стоимость экспертизы.

27 статей закона освещают всевозможные нюансы в отношениях застройщика и дольщика. Это случаи и порядок расторжения договора, и способы обеспечения исполнения обязательств по договору (залогом или поручительством), и многое другое. Читайте закон, и вы будете чувствовать себя увереннее.

Р.S. Контрольно-надзорные мероприятия управления Роспотребнадзора в 2006 году дали следующие результаты: 18 внеплановых проверок пролили свет на 15 правонарушений, в результате возбуждено 10 дел об административных правонарушениях. Однако проверить некоторые организации оказалось весьма затруднительно. И все потому, что их не оказалось в том месте, о котором знали дольщики. В настоящее время устанавливается фактическое местонахождение таких беглецов: соответствующие запросы были направлены в органы Федеральной налоговой службы России

Правоохранительными органами и органами прокуратуры в 2006 году возбуждено 3 уголовных дела по признакам преступлений, ответственность за совершение которых предусмотрена статьей 159 Уголовного кодекса РФ «Мошенничество».

Да, большинство строительных компаний добросовестно относится к взятым на себя обязательствам. Народная молва создает им добрую рекламу. Но нередки случаи, когда за свою долю нужно бороться. Проявите твердость, будьте подкованы знаниями закона – и победа должна быть на вашей стороне.

Татьяна ИВАНЧЕНКО

58

Возврат к списку

В "Старом парке" Твери состоялся масштабный субботник
21 апреля мероприятие прошло на территории Тверского областного ДК "Пролетарка".
21.04.201815:05
Больше фоторепортажей
В этом году только в столице Верхневолжья он собрал более 28 тысяч человек, а в целом в Тверской области в ряды полка влились более 79 тысяч наших земляков. Акция «Бессмертный полк» прошла в Твери третий раз подряд.
09.05.201719:02
Больше видео

Архив новостей
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
26 27 28 29 30 31 1
2 3 4 5 6 7 8
9 10 11 12 13 14 15
16 17 18 19 20 21 22
23 24 25 26 27 28 29
30 1 2 3 4 5 6
Новости из районов
Предложить новость