27 Апреля 2018
$56.8
70.53
16+

PDA-версия PDF-версия Аудиоверсия

К началу
Новости дня
Экономика 01.06.2010

Движение вокруг недвижимости

Почему промышленные компании не спешат выкупать земельные участки под своими предприятиями? Сколько эти участки стоят на самом деле? Налог на недвижимость - стимул к строительному буму или удар по карману обывателя?

Почему промышленные компании не спешат выкупать земельные участки под своими предприятиями? Сколько эти участки стоят на самом деле? Налог на недвижимость - стимул к строительному буму или удар по карману обывателя? Ответы на эти вопросы зависят от содержания разрабатываемых сейчас правительством нормативных актов. Тему комментирует член правления Российского общества оценщиков (РОО), председатель Экспертного совета РОО, директор компании «ТИТАН-ОЦЕНКА» Алексей КАМИНСКИЙ.

В поисках «срединного пути»

Впервые возможность выкупить землю под приватизированными предприятиями у их новоявленных владельцев появилась еще в середине 1990-х годов. Однако тогда мало кто ею воспользовался: ситуация в экономике страны на тот момент была практически непредсказуемой, в необратимость рыночных реформ у хозяйственников особой веры не было, и потому в покупке земли большинство из них смысла не видело. Землю под предприятиями тогда купили немногие, в основном дальновидные хозяева устойчивых компаний. И сегодня, по данным Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (бывшее Минимущества РФ), в России насчитывается свыше 22 тысяч предприятий, приватизированных из федеральной собственности, которым еще только предстоит переоформить землю, на которой они расположены, либо в собственность, либо в аренду. Этот земельный массив представляет собой примерно 80 тысяч участков общей площадью свыше 500 тысяч гектаров.

В настоящий момент региональные власти в разных субъектах федерации относятся к идее продажи этой земли по-разному. И соответствующим образом используют административные рычаги. К примеру, в Санкт-Петербурге установили ставки земельного налога для промышленности, заметно превышающие ставки арендной платы. Понятно, что при таком раскладе компаниям-арендаторам земельных участков совершенно нет резона становиться их владельцами. Надо сказать, что во всем мире власти стараются стимулировать рост числа собственников земли, видя в них перспективных налогоплательщиков. В этом смысле наш областной центр вполне вписывается в мировые тенденции: в настоящий момент здесь размер ставок арендной платы за земельные участки в жилищном и промышленном секторе и размер налога на землю в этих сферах практически совпадают, а по объектам торгового назначения стоимость аренды превышает величину налога примерно в 5 раз.

Понятно, что вопрос об эффективном собственнике земель под промышленными предприятиями слишком важен для государства, чтобы отдавать его решение на откуп регионам. Однако все попытки выработать общие подходы неизбежно наталкиваются на дилемму: продавать ли земельные участки по рыночной стоимости либо передавать их владельцам промышленных компаний бесплатно. Первое было бы явно несправедливым для бизнеса - при приватизации предприятий все участники этого процесса рассчитывали, что приобретаются здания и сооружения и - косвенно - земельный участок, на котором они расположены. Вариант же с бесплатной передачей земельных участков несправедлив для государства - во многих случаях уже после приватизации предприятий их имущественные комплексы были раздроблены и распроданы как самостоятельные объекты недвижимости (складские терминалы, АЗС, автосервисы, базы отдыха, административные здания), а земли, на которых они расположены, уже не используются по целевому назначению в промышленном производстве.

. В поисках оптимального «срединного пути» в Минэкономразвития перебрали множество вариантов урегулирования больного вопроса. Обсуждался в том числе проект, согласно которому предлагалось ввести базовые ставки выкупа земли для разных групп регионов, в зависимости от их уровня экономического развития. В каждой группе ставки выкупной цены предлагалось определять в зависимости от количества жителей в населенных пунктах. И все бы ничего, если бы в основу расчета не был заложен земельный налог, установленный нормативно еще в 1991 году (!) и проиндексированный на сегодняшний день. Даже в текущем 2004 году можно всерьез говорить только о начальной стадии развития рынка земли, а уж в 1991-м… Поэтому, несмотря на наукообразие этого проекта, базовые ставки выкупа земли получились, прямо сказать, смешными. К примеру, для Тверской области (группа 9), для города Твери (подгруппа с численностью населения 250-500 тысяч человек) базовая ставка цены приобретения земельных участков в собственность составила 11,3 рубля за квадратный метр. Данный законопроект предусматривал возможность установления на региональном уровне дополнительного поправочного коэффициента от 0,1 до 1. Таким образом, если бы этот документ был принят, землю под приватизированными промышленными предприятиями в Твери можно было бы выкупить в собственность по ценам от 1 до 11 рублей за квадратный метр. В то же время специалистам известно, что сегодня в областном центре цена земли промышленного назначения колеблется от 2 до 50 долларов за квадратный метр в зависимости от местоположения, обеспеченности инженерной инфраструктурой и других факторов. При этом в области большое количество земли промышленного назначения (прежде всего за чертой поселений), не имеющей сегодня никакой ценности для предпринимателей, а следовательно, и рыночной стоимости. Так что пытаться ориентироваться на некую директивно установленную «среднюю температуру по больнице» просто лишено смысла.

Как же стимулировать рост числа эффективных собственников земельных участков под промышленными компаниями? Эта проблема подробно обсуждалась на Экспертном Совете РОО, в котором приняли участие специалисты Минэкономразвития РФ, Минимущества РФ, Росземкадастра. Основная идея, поддержанная большинством экспертов, - дифференцировать цены выкупа земельных участков в зависимости от их необходимости для производственного процесса. Земельные участки, на которых расположены производственные объекты компании, передать ей в собственность безвозмездно. Земли под вспомогательными объектами, а также площадки, необходимые предприятию для дальнейшего развития производства, продавать компаниям по льготным ценам. Размер этих участков может быть определен, например, с учетом оптимальной плотности застройки, присущей предприятиям различных отраслей. А незастроенную часть земель, от которой собственник недвижимости может отказаться, сформировав ее как отдельный участок, продавать ему уже по рыночной стоимости.

В случае, если такой механизм будет законодательно закреплен, то с одной стороны, у предприятий появится возможность по низкой стоимости (практически бесплатно) получить в собственность землю под самими объектами недвижимости, а, с другой стороны, государство не будет отдавать за бесценок незастроенную часть земельных участков, которые могут быть предоставлены, в том числе на торгах, более эффективным собственникам. Это приведет к тому, что предприятия будут выкупать столько земли, сколько им необходимо, а остальную арендовать или отказываться от нее.

Конечно, государство не заинтересовано распродавать землю под предприятиями по дешевке. Но для того, чтобы ее рыночная стоимость росла, необходимо еще создать условия. Эффективным инструментом в этом плане видится налог на недвижимость. Но это - отдельная тема, которую мы подробно обсудим в следующем выпуске «Бизнес-Моста».

Светлана БАКАРДЖИЕВА

31

Возврат к списку

В Тверской области стартовали массовые субботники
На этот весенний призыв снова откликнулись миллионы жителей России. Лопата, грабли и мешок для мусора по-прежнему остаются для многих гораздо более убедительными аргументами, чем давно надоевшая фраза: «Убирать город должны специальные службы – при чем здесь я?». 
26.04.201818:18
Больше фоторепортажей
В этом году только в столице Верхневолжья он собрал более 28 тысяч человек, а в целом в Тверской области в ряды полка влились более 79 тысяч наших земляков. Акция «Бессмертный полк» прошла в Твери третий раз подряд.
09.05.201719:02
Больше видео

Архив новостей
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
26 27 28 29 30 31 1
2 3 4 5 6 7 8
9 10 11 12 13 14 15
16 17 18 19 20 21 22
23 24 25 26 27 28 29
30 1 2 3 4 5 6
Новости из районов
Предложить новость