22 Ноября 2017
$59.46
69.82
PDA-версия PDF-версия Аудиоверсия

К началу
Новости дня
Общество 17.12.2013

Жилье-невидимка

Фотограф: VNOVOSTROIKE . RU

«Серые» схемы в долевом строительстве – это риск остаться без денег и квартиры

 Серый – цвет незаметности. Такая машина сливается с асфальтом, мимо такого человека люди проходят, не замечая его. Разработчики «серых» схем в долевом строительстве стремятся к тому же – выпасть из поля зрения госструктур, правоохранительных органов, не привлекать к себе внимания. Потому что привлечь они хотят совсем другое – денежные средства на строительство объекта в обход Федерального закона №214.

Да, этот закон, вступивший в силу 1 апреля 2005 года, ограничивает права физических лиц на свободное заключение определенных договоров. Но делает он это исключительно из благих соображений – в целях защиты интересов граждан, о чем говорит и Гражданский кодекс. Мы, физические лица, более уязвимы в финансовом плане, чем юридические. А потому нуж­даемся в большей опеке. Итак, если вы хотите вложить деньги в строительство многоквартирного дома и в результате получить жилье, у вас есть только три законных варианта действий: заключить договор долевого строительства, приобрести особую ценную бумагу – жилищный сертификат или вступить в жилищно-строительный кооператив. Все остальное незаконно. Хотя застройщики и пытаются придать видимость законности своим действиям, заключая иные гражданско-правовые сделки с людьми, желающими вложить средства в жилье. 

Портрет того, кто сильно рискует

Уже сегодня 214-ФЗ дает участ­никам строительства серьезные гарантии экономической безопасности. А с 1 января 2014 года вступают в силу изменения в закон, предусматривающие дополнительные инструменты защиты – поручительство банка и договор страхования гражданской ответственности застройщика. Но люди – сознательно или неосознанно – по-прежнему пытаются участвовать в «серых» схемах. Почему? Причины такой опасной в финансовом плане «патологии» объясняет начальник отдела контроля и надзора в области долевого строительства министерства строительства Тверской облас­ти Роман Земцев:

– Можно выделить три причины, из-за которых люди оказываются втянутыми в «серую» схему. Во-первых, правовой нигилизм: не просто не знаю, но и знать не хочу, что там в этих законах написано.
Во-вторых, легкомыслие: лень получать информацию о потенциальном застройщике – где, когда и как строил, не возбуждено ли в отношении него дело о банкротстве (легко узнать на сайте арбитражного суда) – авось и так сойдет. И, в-третьих, желание сэкономить на всем любой ценой, заключая многомиллионные сделки. Чтобы заинтересовать людей, им изначально предлагается цена ниже рыночной. Да и госпошлину за регистрацию договора, на основании которого гражданин вовлекается в «серую» схему, платить не надо, хотя она составляет всего 200 рублей. Человек не думает, что в основном договоре цена может быть совершенно другой (как, впрочем, и параметры квартиры), а расходы на госрегистрацию ему все равно придется оплатить, когда он пойдет оформлять свои права. Но не факт, что порочные документы станут весомым основанием для этого. Кстати, такие люди предпочитают не тратиться на адвоката, а сами не в состоянии разобраться в тонкостях договора. Вот вам портрет типичного участника «серой» схемы, который впоследствии будет считать себя обманутым дольщиком, хотя это не так. Дольщик – это лицо, заключившее договор участия в долевом строительстве в соответствии с 214-ФЗ (либо иной инвестиционный договор, предметом которого выступает приобретение в будущем права собственности на жилое помещение, если он подписан до 1 апреля 2005 года).

Осторожно!

Итак, предлагаем ликвидировать правовой и информационный нигилизм. Для этого министерство строительства области провело классификацию «серых» схем, на основании которой «ТЖ» подготовила характеристики на наиболее распространенные. Знайте их в лицо и обходите стороной.

Бронирование
Наиболее распространенный вариант, встречающийся в нашем регионе. Заключается предварительный договор либо купли-продажи, либо бронирования, либо даже долевого участия. Цель – «застолбить» квартиру в строящемся многоквартирном жилом доме. Гражданин, заключая договор на возмездной основе, платит деньги, и ему обещают, что, когда будет получено разрешение на строительство и прочее, с ним заключат уже основной договор – купли-продажи или долевого участия. Но, так как предварительный договор государственной регистрации не подлежит, гарантии, что вы не попадете в «двойную сделку» и на вашу квартиру никто не имеет виды, нет. Вы либо не получите квартиры, либо, как уже было сказано, она будет существенно отличаться от ваших ожиданий. А если вздумаете отказаться, задаток возврату не подлежит. 

Беспроцентный заем
По договору беспроцентного займа гражданин вкладывает свои деньги, а возвращают их ему в виде квартиры, которая будет принадлежать застройщику на момент погашения займа. Такая сделка обладает признаками притворности: фактически она направлена на привлечение денежных средств, необходимых для строительства. Если стороны подстраховались от признания сделки притворной и не включили в договор условия о погашении обязательства не в денежной форме, а в натуре, у гражданина есть риски получить обратно деньги без процентов, а не квартиру. По закону требовать ее он не может. Подобное джентльменское соглашение не имеет юридической силы. 

Посредническая схема
Заключается возмездный агентский договор дольщика с агентом, согласно которому тот является посредником между гражданином и застройщиком по передаче квартиры в собственность. Закон № 214-ФЗ далек от этого, а потому нет и защиты от форс-мажора. Например, если в дальнейшем у застройщика не хватит средств для расчетов с кредиторами, оплаченная дольщиком квартира, как и весь дом, пойдет в счет долгов. Ведь напрямую с застройщиком вас ничего не связывает, и никаких обязательств перед вами у него нет.

Вексельная схема 
В этой менее распространенной схеме с гражданином заключаются два договора – предварительный договор купли-продажи (либо соглашение о намерениях) и договор купли-продажи векселя. Предполагается, что застройщик погашает вексель не деньгами, а жилым помещением, которое на тот момент будет принадлежать ему. Здесь опять отсутствует юридическая связь между векселем и обязательством предоставить конкретную квартиру. В лучшем случае вернутся деньги. 

Депозитная схема
Денежные средства гражданина вносятся на депозит банку, а банк в свою очередь финансирует застройщика. Заметьте, юридически банк не имеет к строительству какого-либо отношения. Человек хочет одного (иметь квартиру), но волю свою документально никак не выражает, и потому правовых оснований для приобретения им прав на жилье не имеется. 

Инвестиционные договоры
В отдельных случаях граждане и компании-застройщики заключают договоры соинвестирования или инвестиционные договоры, а также договоры цессии (уступки юридическим лицом или предпринимателем гражданину прав) по инвестиционному договору. Данная схема в отличие от ранее рассмотренных не пытается «обойти», а прямо нарушает Федеральный закон №214-ФЗ, который запрещает и инвестирование, и передачу прав подобным образом.

Коммандитное товарищество

Данное словосочетание для тверитян прочно связано с «Социнициативой». В памяти живы примеры долгостроев. 

Полное либо коммандитное товарищество, как правило, не является организацией, осуществляющей деятельность в сфере строительства на постоянной профессиональной основе. В то же время вкладчик берет на себя риски убытков товарищества и субсидиарную ответственность по его обязательствам либо в размере внесенного вклада (вкладчик-коммандитист), либо всем своим имуществом (полный товарищ). При этом возможна такая ситуация: уже не товарищество должно передать квартиру своему члену, а участник полностью теряет свой вклад (вкладчик-коммандитист) или становится должником перед кредиторами товарищества (полный товарищ).

Мимо крючка

Итак, влезая в «серую» схему, человек лишает себя гарантий, предусмотренных законом №214-ФЗ, и может попасть в руки мошенников. Результат – ни квартиры, ни денег. А в суде он узнает, что виноват не только застройщик, но и сам вкладчик. Большее, на что можно претендовать, – это расторжение договора и возмещение причиненных убытков. Но если суд установит факт злоупотребления правом – что гражданин знал, на что он шел, и считал это для себя выгодным, – то меры по его защите могут и вообще не приниматься.

Чтобы не попасть на удочку по наивности, а не по злому умыслу обойти закон, Роман Земцев дает рекомендации:

– Некоторые застройщики при формальном соблюдении требований Закона 214-ФЗ включают в договоры участия в долевом строительстве условие внести плату по договору полностью либо частично до его государственной регистрации. А ведь именно внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о регистрации такого договора дает гарантию, что вы не станете жертвой «двойной продажи». Иначе как можно быть уверенным, что на вашу квартиру не заключен еще с кем-нибудь аналогичный договор. Что бы ни говорили застройщики: у меня пока нет разрешения на строительство, давай заключим предварительный договор, а потом я дострою и узаконю строение – не поддавайтесь на уговоры. Это введение в заблуждение – законного механизма «узаконить» самовольную постройку помимо судебного порядка не существует. А в судебной практике довольно часто встречаются случаи, когда принимается решение о признании объекта самовольной постройкой и его сносе. 

Прежде чем заключать договор, необходимо получить всю информацию о финансовом состоянии застройщика и его деловой репутации. Есть ли разрешение на строительство, проектная декларация, правоустанавливающие документы на земельный участок – ответы на эти вопросы вы должны знать. А в «серой» схеме получить подобные сведения бывает сложно. 

Внимательно читайте договор. Даже если в нем черным по белому написано «Договор долевого строительства», по сути он может таковым не являться. Не спешите, возьмите домой, изучите. Если есть вопросы – обратитесь за консультацией либо к частному юристу, либо в министерство строительства.

И обратите внимание: ни индивидуальный предприниматель, ни гражданин не могут привлекать средства для строительства – только юридическое лицо. 

Будьте предусмотрительны, вкладывая деньги в строительство жилья, чтобы потом не искать того, кто ответит за ваше собственное разгильдяйство. Отвечать придется и вам самим. Подчеркиваю, обе стороны, участвующие в «серых» схемах, являются правонарушителями.

Тверские реалии

Теоретическую часть мы иллюстрируем картинами из жизни. Роман Земцев привел примеры сноса незаконных построек в Твери. В частности, на ул. Макарова по иску администрации города судом принято решение о сносе многоквартирного дома. 

– Типичную схему бронирования нам демонстрирует ООО «Инвест-Новострой». При отсутствии разрешения на строительство, неопубликовании проектной декларации, фактическом отсутствии права на привлечение денежных средств организация заключала договоры с гражданами. Чтобы затруднить процедуру выяснения, в схему втягивали иногородних. Так, к пяти сделкам бронирования привлекли жителей Твери, Лихославльского района и Воронежской области. Сам офис зарегистрирован в Москве, деятельность осуществляется в нашем регионе. И люди теряются: куда обращаться, в какой суд? Четыре из пяти установленных нами фактов прямого нарушения закона уже подтверждены вступившими в законную силу решениями арбитражного суда. В результате ООО «Инвест-Новострой» привлечено к административной ответственности, а материалы о руководителе направлены в следственные органы, поскольку денежные средства, которые были привлечены якобы для строительства, использовались на совершенно другие цели.

Периодически мы устанавливаем нарушения, которые не напрямую игнорируют закон, но в результате которых человек может не дождаться квартиры. Это бывает, как я уже отмечал, когда денежные средства, согласно незаконному условию договора, перечислены до момента регистрации. Повторяю: обязанности сторон возникают с момента регистрации договора участия в долевом строительстве. В том числе и обязанность вносить платеж. Поскольку до момента госрегистрации человек не может быть на 100 процентов уверен, что такой же договор уже не заключен в отношении того же объекта. Возможно, это не злой умысел, а ошибка. Но рядом с каждым не поставишь консультанта. Не дайте себя обмануть. Полицейский прежде всего должен быть у каждого в голове.

Татьяна ИВАНЧЕНКО
Автор: Татьяна Иванченко
695

Возврат к списку

В Твери чествовали работников сельского хозяйства
Рачительные хозяева, упорные и терпеливые труженики, наши кормильцы – это все про них. Сегодня в тверском ДК «Пролетарка» чествовали работников сельского хозяйства, пищевой и перерабатывающей промышленности.
17.11.201719:48
Больше фоторепортажей
В этом году только в столице Верхневолжья он собрал более 28 тысяч человек, а в целом в Тверской области в ряды полка влились более 79 тысяч наших земляков. Акция «Бессмертный полк» прошла в Твери третий раз подряд.
09.05.201719:02
Больше видео

Архив новостей
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
30 31 1 2 3 4 5
6 7 8 9 10 11 12
13 14 15 16 17 18 19
20 21 22 23 24 25 26
27 28 29 30 1 2 3
Новости из районов
Предложить новость