26 Мая 2017
$56.07
63.01
PDA-версия PDF-версия Аудиоверсия

Новости дня
Общество 23.04.2012

Сообща или поровну?

Фотограф: Илья Безручко

Общая собственность может привести к спорам. А может – к взаимной выгоде совладельцев.

Ваша семья покупает квартиру. Или вы приобретаете пай в дачном кооперативе. Собираетесь сделать это с помощью кредитных средств. Кстати, а это возможно? Ведь вы будете не единственным собственником этого имущества, вдруг совладельцы станут возражать против ипотеки? Или, наоборот, продаете долю в квартире и опасаетесь, что другие собственники оспорят сделку?

Управление Росреестра по Тверской области продолжает информировать наших читателей о важных нюансах при оформлении прав на недвижимость. Что следует помнить при сделках с имуществом, находящимся в общей собственности, рассказывает начальник отдела государственной регистрации по городу Твери Жанна Тевзадзе.

– Жанна Тагировна, для начала давайте разграничим общую совместную и долевую собственность – люди нередко путают эти понятия.
– Согласно статье 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, если она поделена между собственниками на определенные части (доли). В таком случае каждый из собственников может распоряжаться своей долей на тех же правах, что и другие, согласовав свои решения с совладельцами.

Но иногда возникает и общая совместная собственность, без определения долей. Так, статья 33 Семейного кодекса РФ предусматривает возникновение общей совместной собственности супругов на имущество, приобретенное в браке. Кроме того, общей совместной является собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства, если соглашением между ними не установлено иное. А также имущество общего пользования, приобретенное или созданное садоводческим или дачным некоммерческим товариществом за счет целевых взносов. Как гласит статья 253 ГК РФ, распоряжаться имуществом, находящимся в совместной собственности, совладельцы могут только сообща.

– Иными словами, разница между долевой и совместной собственностью такова: участник общей долевой собственности может, например, продать свою долю в квартире, предварительно уведомив об этом собственников других долей, а владельцы общей совместной собственности вправе распорядиться квартирой только вместе, то есть продать ее всю целиком.
– В принципе, да. Но также они могут определить свои доли в праве собственности, заключив соответствующее соглашение об определении долей. Это соглашение, как и любая сделка с недвижимым имуществом, согласно требованиям статьи 164 ГК РФ подлежит обязательной государственной регистрации. В таком случае каждый из них будет иметь право распоряжаться своей долей.

– Для многих семей единственной возможностью приобрести недвижимость остается ипотека. И тут порой возникают сложности. Банки не очень-то любят, если на одну квартиру оказывается слишком много совладельцев. Поэтому зачастую вносят в кредитный договор условие оформления квартиры именно на одного заемщика. А многие люди предпочли бы оформить жилье в общую собственность всех членов семьи. Это реально? Есть и другая сторона медали: может ли один из членов семьи купить жилье по ипотеке и оформить его на себя, если остальные против кредита?
– Правовой режим ипотеки имущества, находящегося в общей собственности, регламентирован в статье 7 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения долей), ипотеку можно оформить, если все собственники на это согласны. Согласие должно быть дано в простой письменной форме. Но есть случаи, когда законом предусмотрено иное. Например, при оформлении ипотечного кредита (да и вообще при любой покупке-продаже недвижимости) человеком, находящимся в законном браке. Согласно статье 35 Семейного кодекса РФ в таком случае необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Иначе он может потребовать признания сделки недействительной.

– Каким образом и в какие сроки?
– Через суд в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

– А если жилье было куплено и зарегистрировано одним из супругов до брака? Ипотеку-то обычно берут лет на 15 – 20. За это время можно жениться или выйти замуж и продолжать выплачивать кредит за квартиру уже из семейного бюджета. Переходит ли в таком случае эта квартира в совместную собственность супругов?
– Право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации. Значит, в случае, о котором идет речь, квартира относится к личному имуществу мужа или жены. И согласно 36 статье Семейного кодекса РФ разделу не подлежит. Но другой супруг может потребовать возврата части денежных средств, выплаченных по кредиту, поскольку ипотеку гасили уже во время брака.

– А как действовать, если один из совладельцев перестанет вносить платежи по кредиту? Отвечать придется всем? Кредиторы будут претендовать на общую собственность?
– Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. Однако, если по требованию залогодержателя на долю одного из совладельцев будет обращено взыскание, положение дел меняется. Правила обращения взыскания на долю в общем имуществе установлены статьей 255 ГК РФ. Так, если у участника долевой или совместной собственности нет другого имущества для погашения долга, кредитор вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе. Если она будет выделена – ее можно продавать, не забыв при этом о преимущественном праве покупки другими совладельцами.

– А если выделение доли в натуре (к примеру, комнаты в квартире) невозможно либо против раздела возражают остальные совладельцы?
– В этом случае кредитор может потребовать, чтобы должник продал свою долю остальным участникам общей собственности по рыночной стоимости. А вырученные от продажи средства направил на погашение долга.

– А если они не выкупят?
– Тогда доля может быть продана с публичных торгов.

– Какие еще нормы должны соблюдаться при продаже доли в праве общей собственности? Вы уже упомянули о преимущественном праве покупки…
– Согласно статье 250 ГК РФ при продаже доли одним их участников общей собственности совладельцы имеют право преимущественной покупки этой доли по объявленной цене и на прочих равных условиях (кроме случая продажи с публичных торгов). При этом продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу и указать цену и условия, на которых состоится сделка. А если они от доли откажутся, ее может спокойно приобретать покупатель «со стороны». Когда эта норма нарушена, любой из совладельцев может потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Так что покупателю доли в праве общей собственности на жилье непременно нужно убедиться, что совладельцы действительно уведомлялись о продаже доли по той же цене и на тех же условиях, на которых сделка предлагается ему. Обратиться в суд и оспорить сделку, совершенную с нарушением преимущественного права покупки, другие участники общей собственности должны успеть в течение трех месяцев со дня, когда узнали о нарушении своих прав.

– Могут ли совладельцы годами тянуть время, уверяя, что копят деньги на выкуп доли?
– Нет. Если они не откажутся от покупки, но и не приобретут долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца (а на движимое – в течение десяти дней) со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Автор: Иван АНДРЕЕВ
204

Возврат к списку

В Тверской области подвели итоги международного саммита по безопасности
Международный саммит по безопасности завершился рядом соглашений. Напомним: он проходил в Тверской области с 23 по 25 мая под председательством секретаря Совета Безопасности России Николая Патрушева. Здесь был представлен, не побоимся этого слова, почти весь мир. Не было Грузии и Украины (их не приглашали), делегация США отказалась приехать.
25.05.201718:04
Больше фоторепортажей
В этом году только в столице Верхневолжья он собрал более 28 тысяч человек, а в целом в Тверской области в ряды полка влились более 79 тысяч наших земляков. Акция «Бессмертный полк» прошла в Твери третий раз подряд.
09.05.201719:02
Больше видео

Архив новостей
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30 31 1 2 3 4
Новости муниципалитетов
Письмо в редакцию