17 Января 2017
$59.61
63.23
PDA-версия PDF-версия Аудиоверсия

Новости дня
Общество 01.06.2010

Охранная грамота для дольщика

Чемоданное настроение – хорошее ощущение, открывающее новые возможности, сулящее перемены. И предполагается, что они будут к лучшему. Особенно остро чемоданное настроение, предшествующее новоселью. Рутина будней воспринимается свежее. Начинаешь с ностальгией смотреть на привычную обстановку, благо она все равно скоро исчезнет. Однако, как говорится, человек предполагает… И бывает, что привычная обстановка продолжает мозолить глаза и тогда, когда, по всем подсчетам, должна была бы исчезнуть из поля зрения. А затянувшееся не на шутку чемоданное настроение вызывает повышенную нервозность. Ее в полной мере испытали участники долевого строительства жилья, которые на свою беду выбрали не того застройщика.

Чемоданное настроение – хорошее ощущение, открывающее новые возможности, сулящее перемены. И предполагается, что они будут к лучшему. Особенно остро чемоданное настроение, предшествующее новоселью. Рутина будней воспринимается свежее. Начинаешь с ностальгией смотреть на привычную обстановку, благо она все равно скоро исчезнет.

Однако, как говорится, человек предполагает… И бывает, что привычная обстановка продолжает мозолить глаза и тогда, когда, по всем подсчетам, должна была бы исчезнуть из поля зрения. А затянувшееся не на шутку (то есть не на один год) чемоданное настроение вызывает повышенную нервозность. Ее в полной мере испытали участники долевого строительства жилья, которые на свою беду выбрали не того застройщика.

Инициативу довести до ума

Томительное ожидание стало нормой жизни для 356 дольщиков, намеревавшихся въехать в новый двухкорпусной дом №2 по улице Бориса Полевого города Твери. Коммандитное товарищество «Социальная инициатива и компания», активно начавшее строительство лет пять назад, по известным причинам не смогло его закончить.

Так дождутся ли чего-нибудь обманутые вкладчики? В наступившем 2008 году планируется завершить строительство водонапорной станции. С этой целью сейчас администрацией Тверской области проводится конкурсный отбор проектной организации на проектирование станции и подрядной организации на строительство напорного канализационного коллектора. В результате канализация и питьевая вода дойдут-таки до замороженного и обезвоженного дома. Администрацией города в свою очередь подана заявка на финансирование этого строительства из областного бюджета в рамках Адресной инвестиционной программы 2008 года.

Кроме того, грядет экспертиза проектной документации двух домов на комплектность. В октябре областная администрация направила в Министерство регионального развития РФ письмо с просьбой оказать содействие в снятии запрета на имущество «Социальной инициативы» для того, чтобы привлечь нового застройщика.

В Кашине тоже есть недострой, оставленный «Социнициативой». Там уже начались работы по подводке коммуникаций. Администрация Кашинского района подала заявку для включения в областную адресную инвестиционную программу расходов на софинансирование инженерных изысканий.

Есть и другие компании, заставившие страдать вкладчиков. В 2002 году было начато возведение 128-квартирного дома в Конакове. Через год дом №1 по улице Васильковского, возведенный под кровлю и частично застекленный, остановился в росте и развитии. Причина – отсутствие финансирования со стороны инвестора ООО «Кампания АТН», непосредственно привлекавшего средства участников долевого строительства. Сейчас между «Кампанией АТН» и застройщиком «Энергостальконструкция» ведутся судебные разбирательства. Кроме того, прокуратура Конаковского района намерена произвести разбирательство на предмет выявления нарушений уголовного характера в деятельности сторон.

С договором как за каменной стеной

Да, оказаться в таком подвешенном на несколько лет положении, в какое угодили участники приведенных долгостройных историй, не хочется никому. И гарантией, защищающей от такой ловушки, является договор.

Не все дольщики еще в курсе, что нужно регистрировать не только право собственности на жилье, но и договор участия в долевом строительстве, хотя это положение закона действует с 2005 года. А при проверке оказывается, что даже у компаний, которые стараются соблюдать законодательство, есть единичные случаи незарегистрированных договоров. Например, прошло проверку ООО «Оптимизация», ведущее строительство многоквартирного дома в Лихославле. Были тщательно изучены правоустанавливающие документы, проектная декларация, бухгалтерская отчетность, договоры долевого участия. И это показало, что деятельность организации в целом соответствует требованиям законодательства о долевом строительстве. Однако три договора долевого участия оказались незарегистрированными, из-за чего и было выдано предписание об устранении нарушения.

Именно правильно оформленный и зарегистрированный договор является своего рода охранной грамотой. И охраняет она прежде всего от обмана.

О том, какие нюансы следует учитывать дольщикам, читателям «ТЖ» рассказывает начальник отдела регистрации прав на жилые помещения, ипотеки и договоров долевого участия в строительстве Управления Росрегистрации по Тверской области Лилия Колесникова.

– Лилия Юрьевна, много ли договоров долевого участия в строительстве зарегистрировано в вашем отделе в 2007 году?

– Все познается в сравнении, и с этой точки зрения их действительно много. Судите сами: на 1 декабря 2007 года зарегистрировано уже более 700 таких договоров по 25 объектам в Твери и 8 объектам в городах Тверской области, а в 2006 году их было всего 333. То есть объем регистрационных действий по данной категории дел увеличился в два раза. Уверена, что и в наступившем году такая тенденция сохранится, поскольку по тем многоквартирным домам, о которых говорилось выше, зарегистрирована едва ли половина договоров участия в долевом строительстве, а на подходе уже новые объекты строительства.

– Юридическая подкованность граждан у нас, к сожалению, пока оставляет желать лучшего. Какие ошибки они допускают, на чем «обжигаются»?

– Вряд ли это можно назвать ошибками, скорее стечение обстоятельств. Вот вам типичная ситуация: разрешение на строительство получено застройщиком после 1 апреля 2005 года, в это время договоры долевого участия в строительстве уже подлежали регистрации. Но застройщик заключил их с физическими лицами раньше, еще до вступления в силу ФЗ -214 о долевом участии в строительстве, поэтому данные договоры не соответствовали его требованиям. Ситуация потребовала заключения между застройщиком и дольщиками дополнительных соглашений, в которых были предусмотрены существенные условия договора участия в долевом строительстве, в частности о гарантийном сроке. Управление Росрегистрации, со своей стороны, тоже пошло гражданам навстречу: по их заявлениям регистрация самих договоров участия в долевом строительстве и дополнительных соглашений к ним проводилась как регистрация одного документа, что менее затратно по времени и средствам. К слову, дольщикам тогда выпало немало нервных минут: допсоглашения, датированные февралем 2007 года, они получили от застройщика только летом, хотя дома уже были сданы в эксплуатацию и некоторые успели справить новоселье. В результате таких проволочек регистрация права собственности на указанные квартиры началась только в сентябре 2007 года.

– Регистрация документов, растянутая на полгода, кого угодно выбьет из колеи. Скажите, Лилия Юрьевна, а возможна ли одновременная государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве, заключенных после 1 апреля 2005 года (если разрешение на строительство получено после этого срока), и права собственности дольщика на квартиру?

– Совместно с отделом судебной защиты мы проанализировали действующее законодательство и пришли к выводу, что одновременная государственная регистрация вышеназванных договоров долевого участия и права собственности дольщика невозможна. По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и после разрешения на ввод его в эксплуатацию передать дольщикам. Дольщик по этому же договору обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства (при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию данного многоквартирного дома). Как только квартиры переданы участникам долевого строительства и подписаны передаточные акты, объект под названием «строящийся жилой дом» прекращает свое существование. Значит, договор участия в долевом строительстве не может быть зарегистрирован «задним числом» – это было бы нарушением пункта 1 статьи 4 «Закона об участии в долевом строительстве». Государственная регистрация прав участников долевого строительства на объекты долевого строительства на основании незарегистрированного договора долевого участия являлась бы нарушением и статьи 165 Гражданского кодекса РФ, по которому несоблюдение требований о государственной регистрации сделки в случаях, установленных законом, влечет ее недействительность.

– Лилия Юрьевна, сегодня нередки факты участия в долевом строительстве и юридических лиц. Например, предприятие или фирма заключает договор с застройщиком на строительство нескольких квартир для своих сотрудников. Как и на кого будут регистрироваться права собственности в данном случае?

– Государственная регистрация договоров, заключенных застройщиком с юридическим лицом, приобретающим несколько квартир в строящемся доме и имеющим намерение впоследствии возмездно передать данные квартиры физическим лицам, имеет свою специфику. Согласно изменениям, внесенным в статью 1 Закона об участии в долевом строительстве и вступившим в силу 20 июля 2006 года, не допускается передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юрлицами и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирных домов.

Но мы рассмотрим случай, когда инвестиционная деятельность ни при чем, и юридическое лицо, являясь дольщиком, регистрирует договор участия в долевом строительстве в обычном порядке. Затем юридическое лицо заключает договоры уступки в отношении каждой из квартир физическому или юридическому лицу, и тут возникает вопрос о государственной регистрации уступки прав. В таких случаях государственная регистрация уступки прав требования по договору долевого участия осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр прав записи о сделке по уступке прав по договору участия в долевом строительстве. Запись о государственной регистрации прав предыдущего дольщика погашается.

В заключение хотелось бы сказать, что за два года регистрации договоров участия в долевом строительстве у нас не было ни одного случая обращения граждан в суды по вопросам долевого строительства. Среди тех, кто зарегистрировал договоры, нет ни одного обманутого дольщика, поскольку Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» успешно защищает права и законные интересы граждан.

Татьяна ИВАНЧЕНКО

Благодарим за помощь в подготовке материала пресс-службу Управления Росрегистрации по Тверской области

8

Новости партнеров

Loading...

Возврат к списку

На Тверском региональном этапе Всероссийского дня снега Морозовы опередили Снежковых
Накануне всю ночь медленно, но верно падал снег. В парке активного отдыха «Гришкино» на территории Калининского района и вовсе намело сугробы по колено.
16.01.201722:23
Больше фоторепортажей
 
Этот уникальный проект наша газета и областная универсальная научная библиотека имени А.М. Горького проводят при поддержке Правительства Тверской области. 
22.10.201604:07
Больше видео

Архив новостей
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
26 27 28 29 30 31 1
2 3 4 5 6 7 8
9 10 11 12 13 14 15
16 17 18 19 20 21 22
23 24 25 26 27 28 29
30 31 1 2 3 4 5
Новости муниципалитетов
Письмо в редакцию