18 Августа 2017
$59.25
69.65
PDA-версия PDF-версия Аудиоверсия

К началу
Новости дня
Экономика 01.06.2010

ТСЖ создать – не поле перейти

Уж давно пробил час выбирать способ управления домом. Напоминаем, что Жилищный кодекс, вступивший в действие 1 марта 2005 года, предлагает таких способов три: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

Уж давно пробил час выбирать способ управления домом. Напоминаем, что Жилищный кодекс, вступивший в действие 1 марта 2005 года, предлагает таких способов три: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Незаметно пролетит 2007 год, и если домовладельцы не успеют определиться сами, за них это сделает орган местного самоуправления, проведя открытый конкурс по отбору управляющей организации. С организацией, победившей на конкурсе, город заключит договор на управление многоквартирным домом.

Пока же решение вопроса в руках собственников. А так как дом многоквартирный, то у каждого хозяина апартаментов может быть на этот счет свое мнение, не всегда совпадающее с точкой зрения соседа.

Два дома в одном флаконе

За примером, когда не все жильцы единодушны в выборе, далеко ходить не надо. Он стоит в самом центре Твери, на Свободном переулке. В доме 1951 года постройки в начале 1990-х годов рухнул фасад двух подъездов. Третий продолжал стойко держаться. На месте «погибших» подъездов были отстроены новые, с подземными гаражами. И теперь одному подъезду-дедушке перевалило за 55 лет, а двум другим юнцам лишь 12 лет. Номер у дома остался один на всех. Присвоить отдельные литеры этим двум неравнозначным частям дома не представляется возможным. По словам архитектора Центрального района Твери Михаила Авдонина, нельзя выдать разрешение на подобное обособление, если в одну половину дома входит часть собственности из другой половины. В данном случае это именно так: в одну новую квартиру вход производится со стороны старого подъезда. То есть конструктивные особенности дома не позволяют его разделить: между двумя частями дома нет несущей стены.

Итак, жильцы новых подъездов выступают с инициативой образования ТСЖ. Не все их соседи из старого подъезда поддерживают эту идею. Какая может быть развязка этой истории? Общее собрание собственников жилья должно решить этот вопрос. Так как дом один, то только одна управляющая организация может им управлять. Да, решение общего собрания, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех домовладельцев, в том числе и для тех, которые независимо от причин не приняли участия в голосовании. Однако это не значит, что проголосовавшие против обязаны вступать в ТСЖ. Вовсе нет. Они могут заключить с вновь созданным ТСЖ договор на управление. Проект договора можно взять на сайте департамента ЖК и ГХ Тверской области. Причем этот проект можно сокращать или дополнять, разумеется, в рамках действующего законодательства.

Попробуем разобраться, как создать ТСЖ цивилизованно, в соответствии с законом. Помогут нам в этом Жилищный кодекс РФ и консультации заведующей отделом жилищной сферы и реформирования жилищно-коммунального хозяйства департамента ЖК и ГХ Тверской области Светланы ПРОСОЛОВОЙ.

Когда есть что выбирать

Имеющаяся у вас собственность дает право не только делать с ней все, что захочется, естественно, не противоречащее законодательству, но и налагает на вас определенные обязанности. Будьте готовы к тому, что теперь вы владелец и никто не вправе вам навязывать тех людей или те организации по содержанию дома, которые плохо работают или же требуют за свои услуги слишком большую плату. Теперь вы вправе выбирать их сами. Проблема в том, что большинство из тех, кто купил квартиру, – это люди грамотные, обеспеченные, но очень занятые на той работе, которая и дала им возможность приобрести квартиру в собственность. Многие из тех, кто приватизировал квартиру, – люди пожилого возраста, пенсионеры. У них, наоборот, достаточно свободного времени, но значительно меньше возможностей самостоятельно решать возникающие проблемы по содержанию своего многоквартирного дома. Кроме того, есть такая хорошая русская пословица – «Один в поле не воин». На сегодняшний день товарищество собственников жилья, или сокращенно ТСЖ, нам видится одним из лучших вариантов управления многоквартирным домом. ТСЖ является некоммерческой организацией, созданной при добровольном объединении собственников помещений в многоквартирном доме. А теперь попытаемся разобраться, что же это такое и как это товарищество создать у вас в доме.

Инициатива по уставу

В вашем доме, как и в любом из домов, всегда найдется один или несколько инициативных людей. Из таких и образуется инициативная группа, которая в дальнейшем может быть преобразована в костяк вашего товарищества. Инициативная группа разрабатывает проект устава товарищества вашего дома. Кстати, в состав одного товарищества могут войти и несколько домов. Их количество ничем не ограничено, кроме здравого смысла и общего земельного участка. Но в одном доме может быть создано только одно товарищество собственников жилья. ТСЖ может быть также создано и в еще строящемся доме лицами, которым в будущем будут принадлежать помещения в доме. Проект устава необязательно разрабатывать с нуля. Типовой устав товарищества собственников жилья можно найти и в жилищном отделе администрации вашего муниципального образования, да и просто поинтересоваться, наверняка в городе уже существует и работает хотя бы одно ТСЖ. Одновременно с подготовкой проекта устава необходимо составить списки будущих членов ТСЖ. Надо помнить, что членами ТСЖ по определению могут быть только собственники помещений в доме. Наниматели помещений в ТСЖ приняты быть не могут и права голоса не имеют. Такие списки могут быть составлены путем обхода квартир, можно также вывесить объявление на видном месте с координатами (номера телефонов, квартир) членов инициативной группы или одного ответственного лица. Таким образом, выяснив, что больше половины квартир дома находится в частной собственности граждан, можно переходить к следующей стадии – подготовке общего собрания собственников.

Время собирать собрания

В соответствии со ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Активисты, а в нашем случае это инициаторы создания ТСЖ, должны осознавать, что это дело непростое, требующее и знаний, и времени, и сил. Беспечность в данном случае чревата тем, что решения, принятые на собрании, могут быть признаны недействительными. И первое, что нужно сделать, естественно, создать инициативную группу по подготовке собрания. А для этого можно созвать пробное общее собрание. Как проинформировать собственников? Можно применить поквартирный обход, распространить листовки по почтовым ящикам, расклеить объявления на входных дверях подъездов или в кабинах лифтов или предпринять все это одновременно.

Объявление

Дабы объявления наверняка выполнили возложенные на них функции по оповещению жильцов, имеет смысл развесить их не менее чем за 10 дней до даты проведения собрания, а далее следить за их сохранностью.

В уведомлении о проведении общего собрания указывается: по чьей инициативе созывается общее собрание, место и время его проведения, повестка. Общее собрание не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были заявлены в повестке дня.

Лучше всего собрание проводить в вечернее время, но не поздно, чтобы большинство людей могли вернуться с работы, день должен быть рабочим, так как в выходные дни многие уезжают из города. Естественно, заранее необходимо позаботиться о месте проведения собрания. Если в результате удастся собрать обладателей более чем 50 процентов голосов, то организаторов можно поздравить с первой победой: общее собрание правомочно.

Голосование

Каждый собственник помещения на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально доле его участия, установленной в соответствии с положениями ЖК РФ. То есть чем больше собственность, тем весомее голос. Решение принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей.

Дабы голосование прошло как по маслу (имеется в виду не результат голосования, а сам процесс), к началу собрания целесообразно подготовить список квартир и нежилых помещений, указать общую площадь во владении каждого собственника и, естественно, доли каждого в общей полезной площади многоквартирного дома.

Очень часто или почти всегда часть квартир в доме принадлежит муниципалитету, которые он по договорам социального найма предоставляет гражданам. В данном случае муниципалитет выступает как владелец, которому принадлежит доля квартир в доме, и пропорционально своей доле муниципалитет имеет количество голосов. Если в доме более 50 процентов квартир муниципальных, то и жилищно-коммунальную политику в этом доме будет определять муниципалитет, имеющий большинство голосов. Если доля муниципальных квартир менее 50 процентов, то муниципалитет не вправе вам навязывать свои решения.

Как незапрещенный законодательством вариант допускается проведение общего собрания собственников путем заочного голосования. Для этого требуется либо в ходе поквартирного обхода, или через почтовые ящики, или иным образом довести до всех собственников помещений в доме повестку собрания с конкретными вопросами, по которым необходимо будет проголосовать. Напротив каждого вопроса, как в избирательном бюллетене, указываются три варианта ответа: «За», «Против», «Воздержался». При заочной форме голосования, чтобы избежать возможных подтасовок и разборок впоследствии, необходимо на бюллетене указывать фамилию проголосовавшего собственника.

И до, и во время, и после собрания активно кипит бумажная работа. Без этого никак нельзя. Например, для участия в голосовании собственников помещений нужно иметь несколько экземпляров вышеупомянутого списка. Один – для регистрации принявших участие в общем собрании, другие – для голосования по разным вопросам. В последние не мешало бы дополнительно внести графы: «За», «Против», «Воздержался». Естественно, избранный секретарь собрания оформляет протокол, к которому по окончании собрания подошьет лист регистрации участников и листы голосования.

В итоге решение считается принятым, если за него проголосовали собственники, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов (ст. 136 ЖК РФ).

Первый блин комом

Если все-таки первое собрание оказалось нелегитимным (т.е. явилось менее 50% собственников с учетом их доли в общей полезной площади дома), тогда нужно приложить больше усилий для подготовки следующего. Например, создать инициативную группу из числа проявивших себя активистов первого собрания. Лучше, если в составе этой группы будут по 1–3 представителя от каждого подъезда. Выбираются новые место, время и дата. Кстати, о дате: очередное общее собрание может быть созвано в срок не ранее 48 часов и не позднее 30 суток с момента несостоявшегося ранее.

Как же добиться кворума на собрании? Можно провести выборочный обход приватизированных квартир, чтобы выяснить точку зрения собственников по интересующим вопросам и возможности их участия в собрании. Если собственник благожелательно встречает делегацию и, в принципе, не против поучаствовать в собрании, имеет смысл оставить ему письменное напоминание о дате собрания и дать расписаться в соответствующей графе листа оповещения собственников помещений о созыве общего собрания домовладельцев. Подобные уведомления можно отправить собственникам и заказным письмом.

Если хозяин квартиры всей душой за создание ТСЖ, но прийти на собрание не может (работа одолела), он может выдать члену инициативной группы, своему соседу или любому другому физическому лицу доверенность, составленную в простой письменной форме, с обязательным указанием своих фамилии, имени и отчества, общей площади квартиры, номера и даты выдачи свидетельства о праве собственности на квартиру. Члены семьи, не являющиеся собственниками, могут принять участие в собрании также только при предъявлении соответствующей доверенности. Обладатели доверенностей уполномочены голосовать от имени доверяющего им.

Рождается ТСЖ

Предположим, что решение о создании ТСЖ на собрании принято. Этот более оптимистичный вариант подразумевает следующие дальнейшие действия. Сразу на собрании необходимо: утвердить устав товарищества собственников жилья; избрать членов правления ТСЖ; избрать ревизионную комиссию (ревизора) ТСЖ; официально поручить одному из членов ТСЖ осуществить регистрацию ТСЖ во всех государственных органах в соответствии с действующим законодательством. Что здесь надо помнить – правление ТСЖ должно быть негромоздким и в то же время работоспособным. Количество членов правления, естественно, определяется количеством членов ТСЖ. Оптимальный вариант – это от трех до пяти человек. Никто не запрещает в дальнейшем на общем собрании товарищества принять решение о сокращении или увеличении числа членов правления. Следующий этап – выборы председателя правления товарищества. Председателя из числа своих членов выбирает правление, но не запрещено выбрать председателя и на общем собрании. Председатель правления ТСЖ – это, безусловно, ключевая фигура. Желательно, чтобы это был освобожденный человек, то есть нигде больше не работающий. Но это удается не всегда, а скорее даже очень редко. Но куда важнее, чтобы это был грамотный, инициативный, желательно имеющий нужные связи, профильное образование человек, обладающий управленческими навыками. Желательно, чтобы уже избранный председатель осуществлял регистрацию ТСЖ во всех органах. Также необходимо избрать правление ТСЖ, которое на первом своем заседании должно оформить протокол первого общего собрания собственников; заявление о системе налогов; нотариальное удостоверение подписи уполномоченного лица (при необходимости); заказать изготовление печати.

Что в себя включает государственная регистрация ТСЖ? Это получение свидетельства о государственной регистрации юридического лица по установленной форме; свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ по установленной форме; свидетельство о постановке на налоговый учет по установленной форме; получение уведомления из внебюджетных фондов; получение уведомления о присвоении кодов ОКПО, СОАТО, СООГУ, ОКОНХ, ОКОПФ/ОКФС. Государственная регистрация ТСЖ осуществляется налоговым органом по месту нахождения ТСЖ. Следующим этапом после государственной регистрации ТСЖ будет открытие счета в банке, подготовка и подписание акта приемки-передачи дома по форме № ОС-1а, передача технической документации на внутридомовые сети, а также государственная регистрация земельного участка.

А что потом?

А потом заключаются договоры на предоставление коммунальных услуг (водоснабжение холодное и горячее, водоотведение, теплоснабжение, электроснабжение, газоснабжение, техническое и санитарное обслуживание дома – вывоз мусора и уборка дома и прилегающей территории, обслуживание антенного хозяйства, работа радиоточек и т.д.). Это, может быть, самое главное, ради чего и создавалось товарищество собственников жилья. Теперь у вас есть свобода выбора организаций–поставщиков жилищно-коммунальных услуг. Теперь вы решаете, а не муниципалитет, что для вас важнее и необходимо сделать раньше – ремонт кровли или замену лифта в доме. Кроме того, вы можете зарабатывать деньги на нужды ТСЖ, сдавая в аренду имеющиеся в доме нежилые помещения, размещая рекламу на стенах дома. Расплачиваясь с поставщиками коммунальных услуг строго по счетчикам, вы также сэкономите значительные средства. А оформив прилегающую территорию в собственность товарищества, имеете возможность использовать ее с выгодой для себя.

И последнее, что необходимо знать: членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещений в данном доме на основании его заявления о вступлении в ТСЖ. Лицо, приобретшее помещение в доме, в котором уже создано ТСЖ, вправе стать членом этого ТСЖ после возникновения у него права собственности на это помещение. Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов ТСЖ или с момента прекращения права собственности на помещение в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья, если члены ТСЖ не имеют больше половины голосов от общего числа собственников помещений в доме. Но мы желаем вам, чтобы ваше товарищество собственников жилья было действительно товариществом и стояло на страже интересов каждого собственника.

Татьяна ИВАНЧЕНКО

40

Возврат к списку

Сомнений нет: Речной вокзал в Твери восстановят
Зданию Речного вокзала, частичное обрушение которого произошло 7 августа, будет возвращен исторический вид. Об этом заявил губернатор Игорь Руденя в ходе общения с журналистами после заседания регионального правительства, прошедшего в минувший вторник.
16.08.201718:54
Больше фоторепортажей
В этом году только в столице Верхневолжья он собрал более 28 тысяч человек, а в целом в Тверской области в ряды полка влились более 79 тысяч наших земляков. Акция «Бессмертный полк» прошла в Твери третий раз подряд.
09.05.201719:02
Больше видео

Архив новостей
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
31 1 2 3 4 5 6
7 8 9 10 11 12 13
14 15 16 17 18 19 20
21 22 23 24 25 26 27
28 29 30 31 1 2 3
Новости из районов
Предложить новость