27 Апреля 2017
$56.31
61.51
PDA-версия PDF-версия Аудиоверсия

Новости дня
P.S.01.06.2010

Жилье в кредит:долг платежом красен

Пару лет назад началась новая история российской ипотеки. Банки снизили процентные ставки, увеличили срок кредитования и значительно смягчили требования к заемщикам и поручителям.

Пару лет назад началась новая история российской ипотеки. Банки снизили процентные ставки, увеличили срок кредитования и значительно смягчили требования к заемщикам и поручителям.

Власти же в свою очередь задействовали социальные программы, рассчитанные на поддержку семей, приобретающих жилье по ипотеке. В результате многие люди, раньше и думать боявшиеся о приобретении жилья в кредит, решили: теперь это просто.

Большинство из них действительно получили шанс, которым разумно воспользовались. Но есть и такие, кто попросту переоценил свои возможности. Или не предусмотрел неожиданных поворотов судьбы.

1. Не рассчитали

Марина и Сергей, покупая квартиру по ипотеке, решили не мелочиться – один ребенок есть, попозже, глядишь, и на второго решимся, так что сразу нужна «трешка». Сумма кредита, конечно, получалась немалая, но если Маринину зарплату отдавать, а на Сережину жить, то все будет в порядке.

Вот только «попозже» наступило куда раньше, чем планировали супруги. В декрет Марина ушла не через десять лет, как собиралась, а полтора года спустя после покупки квартиры. Соответственно материальное положение семьи резко ухудшилось, и кредит отдавать не с чего.

Перспектива у этих людей невеселая. Пока еще банк только насчитывает пени и шлет уведомления о просрочке долга. Но, если должники срочно не придумают, где взять деньги, не сегодня-завтра подаст в суд. А тот вполне может принять решение об обращении взыскания на квартиру и выселении из нее несостоятельных должников. Причем, согласно Федеральному закону об ипотеке, регистрация в квартире несовершеннолетних детей такому повороту дела не помеха – на залоговое жилье взыскание можно обратить вне зависимости от того, кто там прописан и проживает. А должникам никто даже общежитие не предоставит. Правда, они получат на руки какие-то деньги. Но только те, что останутся после удовлетворения требований владельца закладной. В Управлении федеральной службы судебных приставов по Тверской области заверили, что эти требования не могут быть безграничными. Ведь в судебном решении обязательно указываются сумма долга и начальная стоимость объекта торгов. Разница между этими двумя суммами (минус пени и судебные издержки) приходится на долю должника. Так что для него вроде бы не так все плохо – при самом худшем исходе останется при своем, а, учитывая подорожание квартир, может получить еще и больше, чем вложил в жилье. Но не следует забывать, что свои требования банк составляет в соответствии с кредитным договором. А в нем прописаны штрафные санкции за просрочку кредита, в каждом банке – свои. Иногда они вполне приемлемы. А порой запредельны, и тогда должнику еще повезет, если удастся вернуть хотя бы свой первоначальный взнос.

Первые слова, которые приходят на ум: «Сами виноваты – о чем думали, влезая в долги?» Но не так все просто. Недаром ипотечные кредиты считаются самыми обеспеченными. Вряд ли человек, рискнувший взять в долг крупную сумму под залог жилья, заведомо собирался не платить по кредиту. Наверняка он был в себе уверен, но случилось нечто экстренное. У людей, оказавшихся в такой ситуации, должен быть выход, позволяющий рассчитаться с кредиторами, понеся при этом минимальные потери и сохранив репутацию – ведь им, возможно, еще придется обращаться в банк. Да и многие фирмы, подбирая работников, интересуются их кредитными историями. Поисками этого выхода и занялась наша газета.

2. Лучше поздно, чем никогда

Как пояснили в областном Фонде ипотечного кредитования, не бывает такого, чтобы после первой же просрочки платежа в дверь заложенной квартиры постучали судебные приставы и выселили неплательщика. Механизм требования долгов сложен и занимает немало времени. Первое уведомление от кредитора заемщик получает после 6 дней просрочки. (Правда, пени начинают насчитывать уже с первого дня.) Через тридцать календарных дней просрочки – еще одно. Через шестьдесят – следующее. Все это время кредитный инспектор периодически звонит заемщику, напоминает, что пора бы заплатить, разъясняет последствия неплатежа, интересуется его причинами. И только девяносто дней спустя объявляется дефолт, то есть заемщик признается несостоятельным, и настает пора задуматься о реализации залогового имущества. Представители уполномоченной организации приходят инспектировать объект залога – квартиру. Потом недобросовестному заемщику направляют требование о полном досрочном исполнении обязательств по кредитному договору, после чего квартира перейдет в его собственность. Фактически он становится первым лицом, которому предлагают выкупить заложенную квартиру. Если он этого не сделал, тридцать дней спустя документы передаются в суд.

В разных банках эти сроки варьируются – плюс-минус десять дней на каждом этапе предварительной работы с должником. Но в любом случае у заемщика есть, по самым скромным подсчетам, четыре-шесть месяцев, чтобы найти деньги. А за это время можно многое успеть – занять у родных, продать машину или дачу, устроиться на вторую работу.

До обращения в суд заемщик вправе в любой момент погасить набежавшие долги и начать строить отношения с кредитором с чистого листа. Более того, на практике многим удается это сделать даже после объявления дефолта и требования досрочно отдать кредит. Если неплательщик не может погасить всю сумму, но готов отдать хотя бы просроченные платежи вместе с пенями, ему, как правило, идут навстречу и с обращением в суд не торопятся.

3. Лучше добровольно, чем под конвоем

Если понимаешь, что недостающей суммы не наберешь, выход один – продавать квартиру и покупать более дешевое жилье. Скажете, это невозможно, ведь квартира под обременением? Ее продажа не составит проблем, если есть разрешение залогодателя. Областной Фонд ипотечного кредитования с такими ситуациями уже сталкивался, и заемщики это разрешение получали. Некоторые коммерческие банки тоже относятся к такого рода просьбам спокойно. Главное – успеть заявить о своем намерении продать квартиру хотя бы за две недели до наступления срока очередного платежа. Особенно если этот платеж вам будет сложно внести. За это время банк успеет подготовить документы для снятия обременения с квартиры – раньше, чем заемщик превратится в неплательщика. Снятие обременения и переход права собственности регистрируются в учреждении юстиции в один и тот же день, тогда же банк и бывший владелец квартиры получают свои доли денег и расходятся с миром.

Если же с получением такого разрешения возникают сложности… Знающий риэлтор подскажет, как выкрутиться из ситуации, не нарушив при этом закон.

Нужно найти покупателя, который согласится приобрести квартиру в рассрочку. Его первый взнос должен равняться сумме банковского долга продавца. Эту сумму продавец получает до сделки, под гарантию…ну хотя бы расписки и нотариальных обязательств каждого члена его семьи освободить квартиру в определенный срок. И – одна нога здесь, другая там – мчится досрочно гасить кредит. Обременение снимается, и продавец получает «чистое» свидетельство о праве собственности. После чего стороны уже могут подписать договор купли-продажи квартиры в учреждении юстиции. Тогда же продавец получает остаток суммы.

Трудность в том, что немногие согласятся фактически заплатить кредит за незнакомого человека сегодня, а подписать с ним договор купли-продажи квартиры через две недели или даже месяц. Ведь при оплате квартиры «по частям» возникает множество «лазеек», позволяющих сторонам обмануть друг друга. Потому не надо жалеть денег и времени для консультаций с квалифицированным юристом: только он при составлении такого договора сумеет предусмотреть все возможные нюансы. Или же стоит вести дела через агентство недвижимости, готовое взять на себя всю ответственность (главное, чтобы это обещание было прописано в договоре об оказании услуг).

4. Все застраховано

Между прочим, еще при оформлении кредита заемщик получает подсказку, как подстраховаться. Точнее, застраховаться. Ведь любой банк обязательно требует, чтобы купленная по ипотеке квартира была застрахована. Кредитора волнует сохранность залогового имущества. А заемщика должна беспокоить его платежеспособность. Как пояснила заместитель директора крупной страховой компании Веревкина Любовь Михайловна, финансовые риски невозврата кредита в России не страхует никто, но ведь материальное положение ухудшается не на ровном месте. Чаще всего тому причиной болезнь, несчастный случай, инвалидность или даже смерть кормильца семьи. Так вот, придя оформлять страховой полис на квартиру, не забудьте заодно застраховать свою жизнь и здоровье.

Главное – не забыть указать в договоре страхования выгодоприобретателей. Это может быть банк – и тогда страховая выплата сразу будет направлена на погашение кредита. Или родные – и тогда сами решите, потратить ли страховку на уплату долга или поскорее поставить на ноги главного плательщика. Впрочем, эту сумму можно разделить: часть – на долги, часть – на лечение. Или же можно указать выгодоприобретателей первой и второй очереди, тогда страховая сумма автоматически будет поделена между банком и семьей. Но! Если выгодоприобретатель не указан, в случае самого печального исхода страховка не спасет. Наследники получат ее только полгода спустя. А за это время банк уже успеет подать на них в суд.

Отдельно отметим ситуацию, когда на страховую выплату рассчитывать не приходится. Допустим, человек много лет лечился (именно лечился, то есть мог оценивать свое самочувствие, а не просто болел и не знал об этом) от тяжелого заболевания. Но, даже понимая, что в любой момент может свалиться, взял кредит, застраховал жизнь и здоровье, утаив от страховщика свою болезнь, и в первый же год действия страхового договора получил инвалидность или, чего доброго, умер от своего давнего недуга. В страховой выплате скорее всего откажут.

Еще один момент. Если квартира продавалась по доверенности или же сменила многих хозяев, есть доля риска, что объявится некто, имеющий основания оспорить сделку. Квартиру он может отсудить, а вот долг останется на покупателе. Так что в некоторых случаях резонно застраховаться еще и от утраты права собственности на имущество.

5. Войдите в положение!

Нельзя сказать, что банк не интересует, почему примерный плательщик вдруг превратился в злостного должника. Кредитный инспектор обязан узнать причину. Как правило, она вполне объективна. Про болезни и несчастные случаи мы уже говорили. Кроме того, проблемы с платежами часто возникают у людей, работающих вахтовым методом: средняя зарплата за полгода вроде вполне приличная, но на деле – сегодня пусто, а завтра – густо. Или у молодых семей после рождения ребенка и ухода мамы в декрет. Или у тех, кто взял ипотечный кредит не на покупку, а на строительство жилья: рассчитывали на определенную сумму, а стройматериалы вдруг подорожали…

Сейчас в некоторых банках появились особые условия для таких категорий заемщиков. Ряд кредитных организаций предлагает клиентам график платежей на выбор: каждый месяц или раз в три месяца. Для людей с нестабильной зарплатой это вполне подходящий вариант. Некоторые банки работают по кредитной программе «Молодая семья». В рамках программы предусмотрена отсрочка выплаты основного долга на три года в случае рождения у заемщика ребенка. Существует отсрочка выплаты основного долга на два года и для тех, кто брал ипотеку на строительство. Также у них есть возможность получать кредит по частям – в зависимости от того, сколько денег требуется на том или ином этапе строительства. Проценты насчитываются только с той суммы, которая используется в данный момент. Вполне вероятно, подобные программы скоро стартуют и в других банках.

Потому, прежде чем подавать документы на получение кредита в первый попавшийся банк, стоит задать себе вопрос: каковы мои планы на ближайшие двадцать лет (кроме покупки квартиры)? И в зависимости от ответа решить, что для вас важнее: меньший процент или дифференцированный платеж, уменьшающийся с каждым месяцем? Возможность получить в кредит большую сумму или льготные программы кредитования? И искать кредитную организацию, предлагающую максимум условий, выгодных именно для вас.

Также заемщику следует понимать: о его «особых условиях» кредитор может узнать только от него самого. Случись что, в зале суда ссылаться на личные обстоятельства будет поздно и неэффективно. Лучше еще до получения кредита честно оценить свои возможности, спрогнозировать все возможные варианты развития событий и поинтересоваться, как при том или ином раскладе поступит банк. Скорее всего вам предложат вариант, выгодный банку и удобный вам (более долгий срок кредита, а значит, меньший ежемесячный платеж, альтернативный график погашения, ваше возможное участие в социальной программе и т. п.). Главное – обсудить все это заранее. И если вдруг возникнут проблемы, не надеяться, что они решатся сами собой, а вовремя задействовать «план Б».

Маргарита ВАСИЛЬЕВА

18

Возврат к списку

Фронтовые дороги ведут в Ржев
25 марта 2017 года. Идет подготовка к Международной военно-исторической экспедиции «Ржев. Калининский фронт» у деревень Есемово и Кокошкино. Отряды приезжают на политую кровью землю – предстоят полевые работы. У деревни Полунино московские поисковики находят останки красноармейца.
26.04.201722:03
Больше фоторепортажей
 
Этот уникальный проект наша газета и областная универсальная научная библиотека имени А.М. Горького проводят при поддержке Правительства Тверской области. 
22.10.201604:07
Больше видео

Архив новостей
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
27 28 29 30 31 1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29 30
Новости муниципалитетов
Письмо в редакцию