30 Апреля 2017
$56.98
62.04
PDA-версия PDF-версия Аудиоверсия

Новости дня
Экономика01.06.2010

Квартирный вопрос: ответ принят?

В конце минувшего года Госдумой РФ были приняты 25 из 27 новых федеральных законов, направленных на формирование рынка доступного жилья

В конце минувшего года Госдумой РФ были приняты 25 из 27 новых федеральных законов, направленных на формирование рынка доступного жилья. В основном все законы вступили в силу либо с 1 января, либо с 1 марта этого года. В числе последних - и Жилищный кодекс РФ. Задумано, что этот пакет нормативных актов, вносящий существенные изменения в законодательную базу в жилищной и градостроительной сферах, должен улучшить регулирование жилищных отношений по самым разным направлениям.

Однако действительно ли новые законы сделают жилье доступным, а жилищные отношения цивилизованными? На состоявшейся недавно в Москве пресс-конференции, организованной Российской гильдией риэлторов, на сей предмет завязалась дискуссия между ее участниками. В качестве экспертов в данном случае выступали разработчики принятых нормативных актов, депутаты Государственной думы, руководители Российской гильдии риэлторов. Все они сошлись на том, что инициаторы подготовки пакета документов при этом, безусловно, что называется, «хотели, как лучше». А вот закончили эту ставшую классической фразу, оценивая, каким получился «конечный продукт», участники пресс-конференции совсем по-разному.

Темпы рекордные. А качество?

Разработчиков новых законов представлял генеральный директор фонда «Институт экономики города» Александр ПУЗАНОВ:

- Принятый пакет, - рассказал он, - можно условно разделить на несколько блоков. Один регулирует отношения преимущественно в сфере социального жилфонда, и к нему отнесем прежде всего новую редакцию Жилищного кодекса РФ. Другой блок законов направлен на стимулирование спроса и предложения на рынке жилья, увеличение объемов его продаж и покупок, в том числе с использованием ипотечных схем кредитования. Здесь сверхзадача - обеспечить к 2010 году удвоение объемов предлагаемого жилья. Импульс инвестиционным процессам в этой сфере, как задумано, должны придать принятые законы о защите прав инвесторов при долевом строительстве жилья, а также об инвестиционных соглашениях в жилищном комплексе или, если проще, закон о концессиях. И, наконец, еще один блок нормативных актов принят в обеспечение снижения рисков продавцов и покупателей жилья. В нем отражены вопросы регистрации прав на недвижимость, развития института ее страхования, деятельности кредитных бюро, а также предпринята попытка совершенствования налогового законодательства в жилищной сфере.

Необходимо отметить, что пакет был подготовлен в рекордно короткие сроки - сама жизнь требовала от его разработчиков сверхоперативности. При этом они опирались на данные масштабного мониторинга рынка жилья в столице и регионах, результаты подробных опросов населения, анкетирования органов местного самоуправления, застройщиков, банков и других «завязанных» на эту сферу структур. То есть старались учесть мнения всех заинтересованных сторон и по мере возможности адаптировать новые нормативные акты к их запросам. Однако приходится признать, что, как это зачастую бывает, выиграв в скорости, мы недобрали в качестве, о чем сегодня говорят многие эксперты. И потому уже сейчас идет подготовка некоторых поправок к принятым законам. Думается, эта работа будет продолжаться по мере того, как законы начнут работать на практике и наглядно выявятся в деталях их преимущества и слабые стороны.

Кого считать малоимущим

Галина ХОВАНСКАЯ, депутат Государственной думы:

- Давайте называть вещи своими именами: в соответствии с новым Жилищным кодексом практически ликвидирован институт первоочередного права на получение жилья. И таким образом оказались ущемлены интересы многих людей, прежде имевших эту льготу, а ныне вынужденных вставать в безнадежно длинные общие «жилищные» очереди. Вообще, целый ряд положений ЖК и других новых документов существенно урезает права наших сограждан. К примеру, завершение приватизации жилья с 1 марта 2007 года ударит по тем, кто сейчас живет в аварийных домах, не переданных в муниципальное ведение общежитиях, служебных квартирах и других помещениях, не подлежащих приватизации. Получается, все они обречены до скончания дней оставаться социальными нанимателями жилья, не имеющими возможность им распоряжаться. Ведь наивно надеяться, что они за оставшиеся два года успеют в порядке общей очереди получить жилье и приватизировать его - всем известно, какими темпами эти очереди движутся. Как видится, немного шансов на новоселье остается и у тех льготников, за которыми сохранено первоочередное право на получение жилья и которые давно стоят в очереди. Государство в обеспечение их льгот выделяет средства через субъекты Федерации из расчета 17,5 тысячи рублей за квадратный метр жилья - таков установленный стандарт. Но ведь стоимость этого самого квадратного метра в разных регионах существенно разнится!

Один из самых существенных минусов нового ЖК - в нем не задан федеральный стандарт определения учетной нормы при постановке на «жилищную» очередь, отсутствуют критерии отнесения граждан к категории малоимущих, то есть тех, за кем сохранено право на получение социального жилья. Получается, что регионам, которым предстоит разработать местные нормативные акты, регулирующие постановку на «жилищную» очередь на их территориях, в этом плане не от чего отталкиваться. А вот порядок получения разрешения на перепланировку жилплощади разработчики документов, напротив, настолько усложнили и излишне детализировали, что некогда простая процедура теперь разрослась для владельцев квартир в сложную проблему. Не легче теперь будет и тем, кто приобрел на вторичном рынке жилья квартиру, которая уже подверглась перепланировке прежними владельцами. Новым ее хозяевам придется в суде доказывать, что перепланировка, которую делали не они, не причинила вреда жилому дому в целом. Не снижена в новых законах и острота проблем, связанных с процедурой перевода жилых помещений в нежилые: вопреки настояниям многих экспертов, в закон так и не внесен пункт, однозначно обязывающий инициаторов перевода согласовывать предлагаемый ими вариант использования помещения с жильцами соседних квартир.

На мой взгляд, заметно лучше проработан тот блок пакета законов, что регулирует инвестиционные процессы в жилищной сфере, а также ипотеку.

Ипотека нам поможет

Елена ДРАНЧЕНКО, президент Российской гильдии риэлторов:

- Риэлторское сообщество позитивно оценило, что столь солидный пакет необходимых для деятельности в нашей сфере законов был подготовлен и принят так оперативно. При этом необходимо отметить в этих документах принципиально новые подходы законодателей к добросовестному приобретателю жилья - много внимания уделяется механизмам защиты его интересов. Впрочем, на самом деле внимания много не бывает и наши партнеры - банкиры указывают на мешающие ипотечному процессу противоречия и недостаточную детализацию положений принятых законов. Представители нашей гильдии тоже входили в состав разработчиков и инициировали внесение в эти нормативные акты ряда положений, призванных облегчить работу операторам на жилищном рынке и сделать их услуги доступнее для клиентов. Так, теперь снято прежде действовавшее требование нотариального заверения договоров ипотеки, что делает механизм их оформления менее громоздким.

В ходе работы над законопроектами мы предложили и ряд поправок, призванных упростить процедуру регистрации недвижимости, однако не все они были приняты. Думается, теперь надо хотя бы «вдогонку» внести в Жилищный кодекс поправку, устанавливающую уведомительный характер решения вопросов, связанных с перепланировкой квартир. Кстати, само понятие «перепланировка» нередко путают с другим, схожим по смыслу, - «переустройство квартиры», что означает внесение незначительных изменений, не затрагивающих, что принципиально, несущие конструкции зданий. Чтобы избежать этой путаницы, в том числе в разрешительной практике, необходимо эти понятия четко прописать в нормативной базе.

По оценке наших экспертов, «сырым» осталось и законодательство в сфере землеустройства и землепользования. Получается, что фактически у нас до сих пор нет отрегулированного рынка земли, а это означает, что и рынок недвижимости пребывает в подвешенном состоянии.

Свое жилье: благо или бремя?

Николай ФЕДОСЕЕВ, заместитель руководителя департамента жилищного фонда и жилищной политики г. Москвы:

- Мы рассматриваем принятый пакет с позиций исполнительной власти субъекта Федерации. Так вот, и у наших специалистов рынка недвижимости, и у городского комплекса социальной сферы много претензий к новому Жилищному кодексу и другим документам. В то же время я бы не стал драматизировать ситуацию, связанную с новым порядком постановки на муниципальную «жилищную» очередь. Прежде всего потому, что эти новшества никак не затронут тех, кто занял эту очередь до 1 марта текущего года, в том числе льготников, имеющих право на получение жилья в первую очередь. Кстати, по нашим расчетам, только в Москве таковых столько, что для того, чтобы обеспечить их жильем, потребуется при нынешних объемах его строительства 10, а то и 15 лет.

Не вижу я трагедии и в том, что многие социальные наниматели жилья скорее всего так и не смогут в будущем перейти в разряд его владельцев. Более того, я бы даже посоветовал тем, кто собирается в ближайшее время приватизировать свою квартиру, прежде трижды подумать. Ведь отныне на владельцев собственного жилья ложится немалое бремя по его содержанию: уплата налога на недвижимость, который теперь будет рассчитываться не по «БТИшной», а по рыночной методике, налог на землю, расходы на капитальный ремонт жилья, а также на его страховку, без которой по нынешним временам уже не обойтись. Согласитесь, такие расходы по карману далеко не всем нашим согражданам, особенно из тех, кто ныне проживает в общежитии в ожидании социального жилья. Надеяться же на то, что ставки названных здесь налогов будут чисто символическими, не приходится: налогово-финансовая политика государства, оставившего «на прокорм» территориям минимум налогов, в числе которых как раз налоги на имущество и на землю, не оставляет российским регионам, особенно дотационным, иного выбора, кроме как делать на эти налоги упор при пополнении местной казны.

…А получилось, как всегда

Оксана ДМИТРИЕВА, депутат Государственной думы:

- Полагаю, что блок законов, принятый в поддержку развития ипотеки, в целом оправдал ожидания рынка недвижимости. А об уровне этих ожиданий свидетельствует хотя бы тот факт, что только в Москве в течение 2004 года, то есть за время подготовки этих долгожданных нормативных актов, было оформлено 4 000 ипотечных кредитов, что на тысячу больше, чем в предыдущем году. Конечно, и в этом блоке нормативных актов есть «сырые» положения. К примеру, хоть теперь и снизили законодательно стоимость кредита по социальной ипотеке, но не до такой степени, чтобы местные бюджеты смогли безболезненно субсидировать процентную ставку. Или еще: введена норма, согласно которой при сделках с недвижимостью, превышающих 1 миллион рублей, при условии, что продавец владел ею менее трех лет, взимается налог. И тут же видится лазейка: в регистрационных документах недобросовестные участники рынка могут указывать суммы, не дотягивающие до миллиона, а разницу с реальной стоимостью выплачивать «черным налом». В итоге мы получим и недоборы налога, и искаженную информацию о ценах на рынке недвижимости.

Но все это - мелочи по сравнению с теми минами, что заложены в Жилищном кодексе. И я сейчас даже не о новом порядке постановки на очередь на социальное жилье - это в конце концов реально затронет незначительный процент населения. А вот явно ущемляющие права граждан новшества, связанные с перепланировками квартир, так или иначе касаются 80-90% наших сограждан. Трудно найти типовую квартиру, хозяева которой не подвергли бы ее хотя бы незначительной перестройке или хотя бы не запланировали этого сделать, собравшись со средствами. А многие новые дома так и вовсе строятся с так называемой свободной планировкой, когда стены внутри квартир условно обозначены лишь на планах БТИ. Но пусть жильцы только попробуют после вступления в силу ЖК отступить от этой бумажки: им придется исходить столько согласовательных инстанций, выложить столько дополнительных денег, что задуманная для них законодателями выгода от удешевления ипотечного кредита практически сойдет на нет. И это еще не все напасти: если судом (а судебных тяжб на эту тему теперь будет много!) будет доказано, что перепланировка нанесла вред зданию (а четких критериев здесь опять-таки нет!), то квартиру могут и вовсе изъять! К слову, об изъятии: в соответствии с новым законодательством жилой фонд и земельные участки могут изыматься для государственных и муниципальных нужд. Эта норма сама по себе более чем сомнительная, к тому же не проработан механизм ее реализации - нет нормативно установленных параметров определения выкупной цены, выплачиваемой владельцам изъятых площадей.

Теперь что касается эксплуатации жилого фонда согласно новому ЖК. По замыслу проводимая сейчас реформа ЖКХ должна была привлечь в эту отрасль эффективный малый бизнес - обслуживающие фирмы с минимальной численностью работников, каждый из которых - высококвалифицированный профессионал. На деле же нынешнее законодательство, включая и свежеиспеченные нормативные акты, стимулирует создание на базе бывших ЖЭУ монополизирующих рынок акционированных управляющих компаний-монстров с раздутыми штатами, высокими зарплатами персонала и громадными издержками. И жильцы многострадальных многоквартирных домов по сути обречены содержать эти структуры. Да, по закону они вольны, объединившись в товарищество собственников, сами выбрать управляющую компанию. Однако создатели этого закона не учли, что на самом деле в наших многоквартирных домах собственность на жилье, как правило, смешанная: на одной лестничной площадке соседствуют квартировладельцы и социальные наниматели. Так что создание ТСЖ в таких условиях уже проблематично. К тому же у людей еще нет опыта такой самоорганизации, нет необходимых юридических знаний. А если дом сам не выбрал себе управляющую компанию, ее назначит муниципалитет. Понятно, что в нынешней ситуации в 90 случаях из 100 участь домов будет решаться именно таким образом. Как видим, рынок услуг по эксплуатации жилья деформирован с самого начала. Кто в этом заинтересован, нетрудно догадаться, если знать, что оборот в этой сфере - порядка 800 миллиардов рублей. Для сравнения: бюджет министерства обороны составляет 500 миллиардов рублей. Так что, судя по всему, жильцам как социальных, так и приватизированных квартир вряд ли стоит в обозримом будущем надеяться на снижение платы за жилищно-коммунальные услуги.

P. S. Как видим, участники пресс-конференции при всей несхожести их подходов к проблеме обнаружили общность мнений по поводу основных положений новых законов. Сойдясь в целом в позитивной оценке блока, направленного на стимулирование развития ипотеки, наши эксперты намного критичнее отнеслись к новой редакции Жилищного кодекса РФ. Общий вывод: содержащиеся в нем новые подходы к обеспечению нуждающихся социальным жильем и к эксплуатации жилого фонда безусловно свидетельствуют о тенденции сокращения зоны ответственности государства в этой сфере.

Для столь резкого нормативного телодвижения выбрано явно неудачное время: ведь в обществе еще не спала волна напряжения, возникшая в первые недели введения закона о монетизации льгот и усиленная одновременным введением 100-процентной оплаты за жилье и коммунальные услуги, а также заметным ростом тарифов на ЖКУ в большинстве регионов. Как известно, по официальной статистике они за минувший январь в целом по стране увеличились на 19%, а по данным из ряда областей там реальный рост составил 40-60%. При этом безусловно раздражающим население фактором является то, что вводимые реформы «ложатся» на старую, ущербную структуру жилищно-коммунального сектора с ее ветхими фондами, нарочитой неразберихой в проведении финансовых потоков, громадными издержками и немереными аппетитами управляющих компаний и их «побратимов» - коррумпированных чиновников. При таких условиях бесперспективно пытаться доказать людям, что они не переплачивают за ЖКУ.

Недобрым эхом общественного возмущения может аукнуться и отсутствие нормативно прописанных четких критериев отнесения граждан к категории малоимущих, то есть тех, за кем сохранено право на получение социального жилья. Не способствуют оптимистичному настрою населения и прозвучавшие в последние недели комментарии в том смысле, что в отсутствие этих критериев теперь при постановке на муниципальную «жилищную» очередь на местах могут учитывать не только совокупный доход семьи, но и стоимость имеющегося у нее жилья, а также наличие у ее членов садовых участков. Очень тревожные вопросы в связи с этим возникают у тех семей, которые, живя в приватизированной комнате в «коммуналке» и имея огородные шесть соток, хотят встать на муниципальную очередь. А ответов пока нет.

Какими будут ответы на этот и еще многие новые «квартирные» вопросы? Теперь это в немалой степени зависит от властных структур субъектов Федерации, которым сейчас предстоит подготовить и принять нормативные акты, регулирующие реализацию новых законов в регионах. А это - шанс минимизировать тот, уже можно сказать, общепризнанный негатив, что заложен в отдельных положениях Жилищного кодекса.

Светлана БАКАРДЖИЕВА

52

Возврат к списку

Сегодня в Ржеве прошел областной день призывника
В воинской части 40963, где базируется соединение ПВО имени первого в стране трижды Героя Советского Союза Александра Покрышкина, побывали более 300 молодых людей – учащиеся школ, профессиональных училищ и колледжей из разных городов и районов Верхневолжья.
28.04.201719:04
Больше фоторепортажей
 
Этот уникальный проект наша газета и областная универсальная научная библиотека имени А.М. Горького проводят при поддержке Правительства Тверской области. 
22.10.201604:07
Больше видео

Архив новостей
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
27 28 29 30 31 1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29 30
Новости муниципалитетов
Письмо в редакцию