25 Марта 2017
$57.42
61.86
PDA-версия PDF-версия Аудиоверсия

Новости дня
Общество 01.06.2010

Управление домами: второй звонок

Первый звонок по этому поводу прозвучал еще в позапрошлом году, когда перед собственниками жилья нависла необходимость до начала 2007 года выбрать способ управления своим домом в соответствии с новым Жилищным кодексом. Потом дата выбора была передвинута. И уж третий звонок прозвенит в июле, по истечении установленного законом срока выбора.

Первый звонок по этому поводу прозвучал еще в позапрошлом году, когда перед собственниками жилья нависла необходимость до начала 2007 года выбрать способ управления своим домом в соответствии с новым Жилищным кодексом. Потом дата выбора была передвинута. И уж третий звонок прозвенит в июле, по истечении установленного законом срока выбора. В театрах и на концертах, как известно, после третьего звонка зрителей в зал не пустят – не спасет и обладание билетом. В нашем случае опоздавшие вовремя сделать выбор рискуют потерять гораздо больше…

Звонок в дверь… На пороге – пожилая женщина: «Здравствуйте. Я собираю подписи за ДЕЗ. Подпишитесь, пожалуйста». – «А кто вы, собственно, такая и зачем мне нужно подписываться за ДЕЗ?» – «Я общественница. А ДЕЗ нам нужно выбрать как управляющую компанию, потому что наше-то РЭП – совсем беда». – «Я не хочу подписываться под тем, чего не понимаю». – «Да что ты, подписывай давай, мы все подписали», – советуют из-за спины общественницы соседи. «До свидания», – дверь закрывается.

Звонок. На пороге – представитель РЭП. «Вы что наделали? Зачем выбрали ДЕЗ? Все дома остались с нами, зачем вам ДЕЗ?» – «Да я его не выбирала…» – «Ну тогда распишитесь за наше РЭП». «Расписывайся, расписывайся, мы все расписались», – подбадривают из-за спины инженера те же соседи.

***

Эта картинка срисована с тверской натуры. Так или иначе в квартиры многих жителей города и области звонит, стучит, ломится время выбора. Выбора способа управления многоквартирным домом. В Твери таких неопределившихся жильцов – половина. И большая часть из них в страхе перед необходимостью принимать решение не знает, как это делать, несмотря на периодически появляющиеся в прессе разъяснения. Пример, описанный нами, – это антипример для всех, кто готовится делать выбор.

Сбор на выбор

Прежде всего необходимо провести общее собрание жильцов. Голосование может быть как очным, так и заочным, но в любом случае должны быть соблюдены процедура его проведения и правильность оформления документов. «ТЖ» уже писала о том, как нужно готовить и проводить собрание.

Птица счастья завтрашнего дня

Прилетит ли она в ваш дом, укрепив его стены и крышу, наполнив его теплом, зависит от того, насколько взвешенным был сделанный жильцами выбор формы управления многоквартирным домом. Их, предусмотренных федеральным законодательством, три. Если жильцы предпочитают довериться управляющей компании, выбор продолжается. Следует определиться, с какой компанией заключать соответствующий договор. Хорошо, если бы эта процедура проходила так: собственники удобно устроились, как в зрительном зале, а перед ними разворачиваются яркие убедительные презентации управляющих компаний, жаждущих пестовать их дом. Предлагающая себя компания должна представить себя, убедить, почему целесообразно отдать предпочтение ей, а не другой. Например: перечень услуг, входящих в строку «обслуживание дома», –объемнее, цены – ниже.

Это было бы идеально. Однако, во-первых, собрать собственников жилья на общее собрание в некоторых домах почти невозможно. Во-вторых, конкуренции управляющих компаний, как таковой, нет, так как большинство наших домов все-таки состоянием своим похвастаться не может. Выбор сужается до уже известного РЭП. В таком случае жильцам нужно проявить активность и самим обратиться к действующим компаниям: не хотите ли взять под свое крыло наш дом? В администрации города есть реестр этих компаний. Получается, что уже мы сами должны заинтересовать управленцев своим хозяйством.

И все-таки именно собственники в конечном итоге должны сделать выбор и документально оформить свое решение. Даже если голосование заочное, жильцам нужно представлять, за что они ставят свои подписи.

В описанном случае «мудрые» соседи с энтузиазмом выбирали то одного кота в мешке, то другого. Но, несмотря на то, что подобное хождение по квартирам не соответствует никаким нормам, если люди дают свои паспортные и другие данные (подтверждение права собственности на помещение), подписываются, значит, эта бумага уже может иметь юридическую силу. Конечно, ее можно оспорить в суде (собрание было проведено с нарушениями), а можно и не оспорить, учитывая инертность нашего человека.

Однако сейчас все больше поводов преодолеть инертность. Поводов весьма существенных, продиктованных практическими интересами.

Извечно острый вопрос ЖКХ: сколько и за что мы платим? Раньше от жильцов не зависело определение этих сумм. Теперь, если жильцы сами выберут способ управления домом, решение о размере платы за содержание и ремонт дома будет приниматься на их общем собрании. Естественно, сделать мизерной эту сумму не удастся: нужно ориентироваться, чтобы жилье при этом не развалилось. Разговор о тарифах – отдельный и обстоятельный – еще впереди.

Не выбрал – не получил

А многие дома уже давно готовы развалиться и ждут не дождутся, чтобы их не подлатывали наспех, а отремонтировали капитально. Или вообще снесли. У этих дорогостоящих мечтаний появился шанс реализоваться. Шанс заключается в деньгах, выделенных федерацией на капремонт и ликвидацию аварийного жилья. Федеральная сумма – 250 миллиардов рублей – покрывает львиную долю необходимых расходов. К ней добавляются деньги из регионального и местного бюджетов. Жильцам останется вложить 5%. Это не так мало, но уже реально. Не воспользоваться такой возможностью, мягко скажем, неумно. Но данная субсидия, как оказывается, не для всех. Она минует тех, кто уже выбрал непосредственное управление. Законом установлено три равных способа управления домом, и речи о привилегиях одного способа перед другим не было. К сожалению, это выяснилось, когда выбор уже сделан и люди оказались в неравных условиях.

Не ждите федеральной и региональной поддержки на капремонт и в том случае, если вы не потрудились вообще что-либо выбрать и эта обязанность легла на муниципалитет. Однако в любое время собственники, которые смогут все-таки дозреть до изъявления своей воли, вправе поменять способ управления. И, значит, помощь фонда может прийти к ним на следующий год.

Деньги дали. Но…

Заведующая отделом жилищной сферы и реформирования жилищно-коммунального хозяйства департамента ЖК и ГХ Тверской области Светлана ПРОСОЛОВА сообщила нам, что фондом предусмотрено выделение нашей области на четыре года безвозвратно и безвозмездно 3 миллиардов 72 миллионов рублей. При этом 60% из них должно пойти на капитальный ремонт многоквартирных домов, 40% – на ликвидацию аварийного жилья. В первый год возможно получить из фонда 30% средств, т.е. около миллиарда рублей.

То, что выделяются федеральные деньги, наши люди быстро уяснили. И начали звонить: «Где же наша доля?»

А доля, потенциально существующая, может, к сожалению, не дойти до нуждающегося объекта. Например, в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда. Даже если и есть такое жилье, но отсутствует подтверждающая документация, оформленная до 1 января 2007 года, средства фонда будут недоступны.

Самое главное – для того, чтобы в города пришли федеральные деньги, должны серьезно потрудиться муниципалитеты. Светлана Просолова подчеркивает, что далеко не все они могут сейчас выполнить необходимые 12 условий, прописанных в ФЗ РФ № 185 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Вот некоторые из требований.

Одним из условий является деятельность на территории муниципального образования коммерческих организаций коммунального комплекса с долей участия государства не более 25%. Их количество должно составлять не менее 25% от общего числа предприятий, предоставляющих услуги ЖКХ. А в дальнейшем их число должно расти: к 2010 году – 50%, к 2011-му – 80%.

В настоящее время в целом на территории Тверской области доля коммерческих организаций коммунального комплекса частной и смешанной форм собственности, осуществляющих оказание услуг по электро-, газо-, тепло-, водоснабжению, водоотведению, очистке сточных вод и эксплуатации объектов, используемых для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов, составляет 76%, что соответствует требованиям закона о доле участия государства в уставном капитале этих организаций не более 25 процентов.

***

Частные управляющие компании должны обслуживать не менее половины многоквартирных домов, а их число – составлять не менее 50% от общего числа таких организаций; к 2010–2011 годам доля таких участников на рынке ЖКУ должна вырасти до 80%.

На территории Тверской области действует 86 предприятий, предоставляющих услуги по содержанию жилищного фонда и управлению многоквартирными домами, из которых 70 – частные предприятия (81%) и 16 – муниципальные унитарные предприятия (29%).

Всего, по данным органов местного самоуправления, в области действует 47 управляющих организаций, 13 из них имеют муниципальную форму собственности.

То есть контроль над коммунальными организациями со стороны муниципалитета и региона обязан слабеть. Если преобладают МУПы и ГУПы, то население ничего не получит.

В этом контексте вызывает вопросы подход администрации Твери к урегулированию ситуации на рынке услуг ЖКХ. Как заявил заместитель главы города Александр Голодный, ставку решено делать на максимально возможное сохранение муниципального контроля над управляющими компаниями. На смену МУП ТДЕЗу, претендовавшему на монополию в этой области, придут четыре компании. Доли в них будут распределяться между ТДЕЗ (24%), ООО ЕРКЦ (30–35%) и частными компаниями. На данном этапе это позволит воспользоваться федеральными суммами. Но эти «киты» недолго могут продолжать свое существование в подобном виде, ведь муниципальная доля должна стремительно уменьшаться. Тогда зачем создавать столь сложные и недолговечные конструкции?

***

Еще одним важным условием является необходимость активизировать создание ТСЖ. В 2008 году они должны быть организованы в 5% многоквартирных домов, до 2011 года – уже в каждом пятом доме.

Делаем вывод: создание ТСЖ – в интересах и муниципалитетов, и самих жителей. Конечно, жильцы, решившиеся на организацию товарищества собственников жилья, берут на свои плечи весомый груз ответственности. Если дом в приличном состоянии, это упрощает их труды. А если это «стонущая» от времени и болезней «сталинка»? Но и в этом случае, как считает Светлана Просолова, есть смысл объединяться в товарищество. Причем председатель может не быть суперспециалистом в коммунальной области. Правление ТСЖ имеет право заключить с любой управляющей компанией договор на год или на три, прописать в нем все условия и четко контролировать исполнение. Управляющая компания обязана будет предоставлять правлению смету расходов на содержание дома, которая должна быть утверждена на общем собрании собственников жилых помещений. Само же содержание состоит из перечня обязательных услуг и желаемых жильцами. Например, можно отказаться от уборки подъезда или, наоборот, внести дополнительные пункты в смету расходов (посадить при входе консьержа). Организация ТСЖ даст возможность уже сейчас быть включенными в программу. А если работа УК не будет устраивать членов ТСЖ, то по решению общего собрания собственников компанию в любой момент можно поставить в известность о расторжении договора.

Однако в целом данное условие Федерального закона трудновыполнимо в тех муниципалитетах Тверской области, где преобладает малоэтажная застройка. По мнению специалистов, экономически нецелесообразно создавать в таких домах ТСЖ.

К сожалению, половина муниципальных образований районов Тверской области на сегодняшний день не может быть включена в адресные региональные программы по проведению капитального ремонта многоквартирных жилых домов и переселению граждан из аварийного жилищного фонда из-за невыполнения некоторых условий, установленных Федеральным законом. Среди них: Рамешковский, Лесной, Бельский, Жарковский районы и др.

В настоящее время депутатами Государственной думы Галиной Хованской, Анатолием Аксаковым, Олегом Шеиным и другими предложен к рассмотрению проект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». В числе прочего соавторы законопроекта предлагают:

– исключить из перечня условий необходимость создания определенного процента ТСЖ в многоквартирных домах;

– предоставлять собственникам помещений, осуществляющим непосредственное управление многоквартирными домами, право на выделение средств фонда на проведение капитального ремонта многоквартирных домов и др.

***

Кроме перечисленных условий необходимо составить графики проведения до 2011 года работ по кадастровому учету земельных участков под многоквартирными домами.

А переход на прямое субсидирование населения по оплате жилищно-коммунальных услуг с переводом денег на индивидуальные счета граждан в нашей области уже совершен. Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг предоставляются гражданам в денежной форме на территории всех муниципальных образований Тверской области.

До 2010 года необходимо прекратить возмещать убытки коммунальных предприятий из местных бюджетов, а в тарифы ввести инвестиционную составляющую. И до 2011 года постепенно отменить перекрестное субсидирование при формировании тарифов на тепло и воду.

И, конечно, должны быть разработаны и приняты региональные адресные программы по проведению капремонтов и переселению граждан из аварийного жилья. В программах нужно предусмотреть софинансирование этих работ со стороны органов местного самоуправления.

Смета «аппетитов»

Итак, предположим, что ваш муниципалитет постарался и выполнил 12 условий. Таким примером на сегодня является город Тверь. Постарались и жильцы, своевременно решив, каким будет управление их домом. Какие шаги остается им предпринять, чтобы получить средства на облагораживание своего жилища?

Нужна проектно-сметная документация, в которой указаны работы и ориентировочно – цена вопроса.

Следует учесть, что Перечень работ по капитальному ремонту приведен в п. 3 ст. 15 Закона о фонде:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, в том числе с установкой приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

2) ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости – ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыш;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;

5) утепление и ремонт фасадов.

Этот список закрытый, и только входящие в него виды работ могут быть выполнены за счет финансирования в минимально допустимом размере. Иные виды работ могут быть запланированы в смете, если региональной программой предусмотрено выделение бюджетных средств в повышенном размере, а также если собственники решили собрать денег больше, чем 5% от объема внешнего финансирования.

Заметим, орган местного самоуправления не наделен полномочиями вмешиваться в процесс составления сметы, это компетенция ТСЖ и управляющей организации.

Предположим, что жильцы оформили документально свои «аппетиты».

Это значит, рассмотрели и приняли решение по следующим вопросам:

1. Об участии в адресной программе (муниципального образования) по проведению капитального ремонта многоквартирных домов;

2. О проведении капитального ремонта в многоквартирном доме, видах, объемах и стоимости планируемых работ;

3. О долевом финансировании капитального ремонта многоквартирного дома за счет средств собственников помещений;

4. О сроке начала капитального ремонта;

5. О порядке финансирования капитального ремонта многоквартирного дома.

Далее оформили протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также лист регистрации собственников помещений в многоквартирном доме, принявших участие в общем собрании, доверенности на голосование, листы голосования с подписями собственников помещений многоквартирного дома или их представителей по вопросам повестки дня, подписанные членами счетной комиссии.

Затем подаются заявка на участие в муниципальной программе и копия протокола общего собрания, заверенная председателем правления ТСЖ или органом местного самоуправления.

Если заявка будет оформлена неверно или неполно, то, к сожалению, она не будет рассматриваться.

И так как из кошелька жильцов от общего объема затрат на проведение капитального ремонта дома должно пойти 5% (процент хоть и небольшой, но сумма все-таки немаленькая), преимущество будет у тех, кто уже имеет накопительный счет. И, конечно, должна учитываться степень нужды в ремонте: ветхие здания стоит почтительно пропустить вперед. Хотя ремонт ветхих домов – тема неоднозначная. По мнению специалистов, иногда ветхие дома отремонтировать дороже, чем построить новые.

Что касается выбора подрядной организации, закон дает право субъекту РФ установить порядок привлечения ТСЖ или управляющей организацией подрядчиков для выполнения работ по капитальному ремонту за счет предоставленных фондом и бюджетом средств. Сейчас администрацией Тверской области ведется работа в этом направлении.

***

Есть масса причин, чтобы жильцы сами определили судьбу своего дома, которая во многом зависит от грамотного управления. Стадное чувство при подписывании бумажек должно уступить место здравому смыслу. И в результате откроются новые возможности приведения дома в порядок.

Татьяна ИВАНЧЕНКО

42

Возврат к списку

Вода идет | Тверской регион готов к прохождению весеннего паводка
Лед на реках Верхневолжья вот-вот тронется. Паводок – дело серьезное, встречать его надо во всеоружии. И, как сообщают в оперативном штабе Главного управления МЧС России по Тверской области, к нему уже готовы и люди, и техника.
24.03.201722:44
Больше фоторепортажей
 
Этот уникальный проект наша газета и областная универсальная научная библиотека имени А.М. Горького проводят при поддержке Правительства Тверской области. 
22.10.201604:07
Больше видео

Архив новостей
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
27 28 1 2 3 4 5
6 7 8 9 10 11 12
13 14 15 16 17 18 19
20 21 22 23 24 25 26
27 28 29 30 31 1 2
Новости муниципалитетов
Письмо в редакцию